積算評価重視のメリットデメリット

2020.05.23



当方は基本的に積算評価重視の投資法です。



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中心部から少し外れた1棟RC造を中心に、

積算価格と収益還元価格の双方で評価が出るものを購入しています。



積算価格算出にあたっての土地評価方法は、多くの金融機関で、

相続税路線価がベースになっています。



相続税路線価は、あくまで相続税の算出に使われるもの。

収益不動産の収益性とは全く関係ありません



とは言え、都市銀行を中心に、多くの金融機関で基準になってますので、

多額の融資を受ける不動産賃貸業では、とても重要な指標になります。



もちろん、収益還元評価のみで収益不動産評価する金融機関も存在します。

各々の投資地域や投資法で、活用する金融機関は、変わるかと思います。



当方の投資基準のデメリットは都市中心部が購入できない事。



もしくは投資基準を満たすために、多額の自己資金を投入することで、

積算評価以下までの融資額に抑える必要があります。



都市中心部は、積算価格の2倍3倍の取引が当たり前。

積算価格で購入することはほぼ不可能です。



一方メリット部分は、

多くの都市銀行や有力地方銀行とお付き合いできること。



積算評価を満たしながら物件を買い進めて決算書B/S等が良くなると、

実績に応じて、ドンドン調達金利が下がって行きます。



ゼロから不動産賃貸業をはじめたため、当初2〜3%台の融資金利でしたが、

現在は全ての融資金利が0%台に。



平均でも約0.5%の調達金利になっています。



金利負担が少ないので、元本返済がドンドン進み、

期を重ねるごとに決算書、特にB/S内容が良くなります。



『積算評価の出る物件 ≠ 購入しても良い物件』
『積算評価の出る物件 ≒ 銀行評価が出る物件』





不動産賃貸業は家賃を頂いて収益を得る事業です。



積算評価絶対主義では確実に足元をすくわれますが、

金融機関と良いお付き合いをするためには、重要な指標だと思います。




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posted by ゴン at 16:00 | Comment(0) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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