最近まで水面下で購入検討していた案件がありました。
具体的に書くと特定されるリスクがあるので多少丸めると、
京都、１棟ＲＣ造マンション、７０平米、３ＬＤＫ×３０室。
築２０年程度で敷地内駐車場も戸数分以上確保された物件。
やる気のない？所有者で入居率は現在約３０％。
当時の検査済証もしっかりとあって、立地を考えたら、
現況利回り１０％、満室利回り３０％という売値に驚きました。
ファミリー間取りだし、しっかりと募集したらすぐに埋まりそうな物件。
速攻で金融機関に持ち込み、評価を出してもらったところ、
売値の２倍程度の評価額が出てきました。
もちろん当方の概算算出でもその程度の評価額だろうなと
想定していたので予想通りの評価額。
スピード重視で現金決済し、後付け融資で進めていましたが、、、
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大きな罠が潜んでいました。
なんと容積率オーバー物件でした。
私も金融機関も気がついていませんでした。
詳細は書きませんが、、、
物件概要書に記載はなく、正直、悪意を感じずにはいられません。
たまたま気が付きましたが、、、怖いです。
このまま話しが進んでいたら、
金融機関は気が付かないまま融資してくれただろうか。。。
今度聞いてみようと思います。
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建築が出来て、検査済証もあるのが不思議です。
どのような裏テクニックを使用すれば
建築できるようになるのか知りたいです。
木造ではよくある話ですが。
あと、容積率オーバーでもRCでなければ
将来、解体して自分で新築する可能性があるなら
一等地ならOKですよね？
ダメですか？
セミプロ気取りだと足元すくわれますね。
油断せず、常にチェックが必要です^^;
検査済証があり、一見ではわからなかったです。
詳細は書けないですが、テクニックと言うより、ある金融機関の悪意です。
私は積算重視なので遵法性を重視しますので取り組みませんが、一等地なら全然ありですね^^