今年はご縁があり、札幌マンション１０号と１１号の２棟購入。
数年前に実行した複数棟売却によって所有戸数をかなり絞りましたが、
また１３棟２１８室にまで増えてきました。
売却効果もあり、現在、返済比率約２５％で残債利回りは２４％に。
所有物件もほぼ全ての建物で大規模改修済み。
残債利回りが高いおかげで、複数の出口選択肢が取れる状態で、かつ、
決算書が良くなったおかげで調達金利も全て１％以下になってます。
これだけ見たらとてもよく見えます（ただの自慢話に見えます）が、、、
中長期的に見たら問題点も浮き彫りになってきます。
一番の問題は、
加重平均での所有物件築年数が２０年を超えていること。
多くの購入物件が１棟中古ＲＣ造なのでこういった結果になるのですが、
当たり前ですが、１年経てば１年ずつ歳を取ります（築年数が増えます）。
なので金融機関から継続的に（かつ良い条件で）融資を受けるには、
定期的に物件を組み替えて加重平均築年を下げていく必要があります。
結果的に、新築や築浅の物件を組み込んでいく必要がありますね。
返済比率も低くなってるので、レバレッジを利かせて新築がベストですが、
土地価格、建築価格、人件費、どれも上昇傾向。。。
良いご縁があるように気長に探していきたいと思います。
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