2022.04.03

収益物件価格を含む最近の不動産価格、かなり高くなりましたね。



地域によってもムラがあると思いますが、

感覚的には１０年前に比べたら２倍近く上がったような気がします。



最近の投資判断として、「今は高騰しているから下がるのを待つ」

というスタンス（現金ポジション）の方が多いと思います。



一般論では正しい、、、ようにも思えます。



実際、（以前に比べて）不動産価格は上がっているので、

待つ選択肢はありだと思います。



しかし、「待つ」数字的根拠を持ってる人は少数ではないでしょうか？

世の中のニュースを見て何となく感覚で捉えていないでしょうか。



「物件価格がどれだけ下がれば待った価値があったか」

具体的に計算されているでしょうか？




利回り8％の物件があって、「今買う」と「待って買う」を比較した場合。



3年待って不動産価格が下がり、同じ物件が8.5％で買えると仮定したら、

計算上、どちらが得になるでしょうか？



＜仮定条件＞


1棟RC造で調達金利2％の30年フルローン、

経費等は家賃の20%、価格は土地と建物で半々。




10年間（待った場合は7年間）持って9％で売却したとして仮定した場合、

計算上「今買う」方が資産が1.5倍くらい多くなる結果になります。



3年待って同じ物件が9％で買えたとしても、今買った方がまだ得になります。

3年待って同じ物件が12％で買えたら、3年待って買った方が得になります。



結局、「いつ頃にいくら下がるの？」「調達金利はその時何％なの？」

によって全く違った答えになります。



なので、「根拠なく将来物件価格が下がると思うから今は待つ」

という意見は、無駄に投資機会を逃している可能性があります。



「何年後に物件価格がどれだけ下がるか（もしくは上がるか）」

「何年後に調達金利がどれだけ下がるか（もしくは上がるか）」



将来の物件価格や調達金利はどうなるのか、なんて誰にもわかりませんが、

個々の投資家の考えで推測して仮定した上で、投資判断が必要になります。



どんな事業でも、

経営判断には「仮説に基づく数字的根拠」が必要だと思います。



でないと、いざという時に素早い軌道修正が出来ませんから。




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