サラリーマンを辞めて思う事

2008.05.08



今年に入って早々に今まで勤めていた会社に辞表を提出しました。
引継ぎを3月末までに完了し、4月〜5月末の2ヶ月は有給休暇を取っています。
ですので退職日は5/31ですが、出勤は3/31で終了しているのです。

今思えば、2年前に自己資金ゼロから初めて、よくここまでがんばって来たなあ〜と思いにふけっています。
ここまで生活が変わってしまうとは、自分でも驚きです。。

今は、サラリーマン時代と同じく、毎日規則正しい生活を送っていますが、自分の好きな事だけをしていますのでまったくストレスがありません。
24時間が全部、自分の時間ですから当たり前ですよね。

今は、4棟目の収益物件を購入するべくネットで物件検索したり、昨年秋に合格した宅建の免状を取得するべく実務者講習(通信教育)をして毎日過ごしています。

特に4棟目はある理由があって、早くほしいです。
このあたりの理由は、追々書いていきたいと思います。



posted by ゴン at 22:26 | Comment(0) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

私の物件取得方法

2008.05.21



私はいつも、健美家や不動産連合体、アットホーム等の収益物件情報サイトで気になる物件を見つけては、資料を請求して、現地を見る事を趣味?(笑)としてますが、今までこういったルートでは物件購入したことがありません。


なぜならインターネットに載った物件は、売れ残った出がらし物件(カス物件)であることが多いです。

稀にすばらしく良い物件が出ますが、数日で買い付けが何本も入り、ゆっくり検討することすらできません。
こういった場合、売主も強気になって最終的にはどんどん値段が釣り上がり満額近くになることが多いです。


ではなぜ、こういったサイトで問い合わせをするかと言うと、2つ理由があります。

1つ目の理由は、収益物件を見る眼を養い続ける事で、いざ良い物件にめぐり合った時に素早い判断が出来るように訓練し続ける事です。

2つ目の理由は、連絡を取った担当者が稀に表に出せないお宝物件を抱えている、もしくはその人にしか情報が入らないような特殊なルートを持っていることがあるのです。

ですので私の本当の問い合わせ目的は、各担当者とのパイプ造りってことになりますね。


今回の大阪マンションと兵庫マンションもそういったルートで紹介頂いた物件でした。

表には一切出ておらず、私が検討中も競合ゼロでゆっくり検討することが出来ました。


大阪マンションの売主さんは、地場の有力住宅販売会社で、最近の不動産市況により資金繰りがかなり厳しいようです。

ローカル局とは言え、テレビCMも行っているような規模の会社なので、悪いうわさが立つと住宅販売に影響が出てまずいとの事で、今回の仲介担当者に水面下で資産処分(換金目的)を依頼した案件でした。

兵庫マンションの売主さんは、以前書いたように地主さんです。

将来の土地有効利用の相談をコンサルタント会社にされたようで、そのコンサルタント会社とパイプのあった今回の仲介担当者に売却依頼が来た物件でした。


こういったお宝物件の場合は、仲介担当者は他社に情報を出すことは絶対にありません。それどころか、自社内の他の担当者にも情報を出していない事が多いです。

なぜなら仲介担当者にとっては、仲介手数料は両手(売主と買主の両方から)でもらえて、かつ自分で仲介する事が自分の実績に繋がるからです。


こういった人脈は大切にして、今後もよい物件を紹介してもらえるようにしていきたいと思っているところです。



タグ:物件取得
posted by ゴン at 13:07 | Comment(4) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

収益物件の購入基準

2008.06.01



いよいよ明日が、大阪マンションの引渡し決済日です。

残金の準備も昨日完了して、明日を待つばかりです。
今回は、購入価格の約6%(融資金額は94%)+諸費用分が自己資金となりました。


ところで、今回4棟目となるわけですが、いつも物件の検討時には、エクセルで作った自作のシミュレーションソフトで可否判断しています。
このソフトで、購入後20年先までの毎年の「キャッシュフロー」額がわかるようになっています。


私は、この「キャッシュフロー」を最重要視しており、表面利回りはまったく考慮しておりません。

なぜなら私の場合、購入資金のほとんどを借入で賄っており、表面利回りが高くても、税金や元金返済等の考慮後のキャッシュフローがマイナスだと、所有する意味がまったくないからです。

特に、生活がかかった専業大家となるとなおさらです。


私が判断材料にしている指標は以下のようなものです。
(ちなみに家賃収入×80%を「収入額」と仮定して計算しています。)


土地建物の積算評価額:売値以上あること
内部収益率(IRR):仮定条件下で借入ローン金利以上になるのが10年以内
借入償還余裕率(DSCR):1.6以上
損益分岐比率(BER):0.6以下
自己資金利回り(CCR):15%以上
実質利回り(FCR):10%以上(徒歩圏内は8%以上でも検討)


あとは、立地や建物状態、過去3年間の路線価等を打ち込むことで、総合判断しております。

実際の購入時には、建物価格を合法の範囲で思いっきり上げることで「減価償却費」を稼ぎ、家賃収入が満室時の60%ぐらい(物件によって多少前後しますが、、、)になっても、「キャッシュフロー」がマイナスにならないようになっております。


今回の購入が落ち着いた後は、さらにアパート経営を安定させるために、「自己資本比率」を上げて行きたいと考えております。



タグ:収益物件
posted by ゴン at 16:00 | Comment(3) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

宅建登録実務者講習

2008.06.04



昨日あまりに嬉しいことがあったので、書き忘れてたのですが、昨日と今日の2日間、
「登録実務者講習」のスクーリングと修了試験を大阪の民間スクールで受けてきました。


昨年、宅建試験に受かったのですが、経験年数が2年以上ないと主任者免状が発行されません。

私のように、不動産業界未経験(経験年数ゼロ)の場合、別途「登録実務者講習」を受けて修了試験に合格する事で免状の発行を受けることができます。

簡単に言うと「登録実務者講習」を受けて修了試験に合格することで、2年分の経験年数を得ることになるのです。


「登録実務者講習」の流れは以下のようになっています。

@通信講座:10時間分ぐらいの講義DVDを見て自宅学習
Aスクーリング:今回私が行った講義(2日間で約12時間受講)
B修了試験:スクーリングの後、試験時間1時間の修了試験実施
修了試験が合格なら、正式に宅地建物主任者となる


修了試験、、、はっきり言って楽勝です。

試験に落ちる人はまずないと思います。
なぜなら、講義中の説明で試験に出るところが大体わかるように教えてくれるので。。。

これっていいのでしょうかね〜。
ほとんど修了試験の意味がありません(笑)


7月中旬には結果が出るので、7月中には主任者免状を持てると思います。


だた私にとってはほとんど役に立たないかな。
一応不動産賃貸業をしているので、パスポート?みたいなものでしょうか(笑)



タグ:宅建
posted by ゴン at 21:25 | Comment(0) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする