長崎アパート購入経緯

2008.05.09



3棟目に購入した物件、長崎アパート。

2006年12月に買付が通り、融資特約付で売買契約。
融資が通り、2007年2月に引渡となりました。


1K×12戸の木造2F建アパート。
融資は、国金を利用しました。

機会ごとに、少しづつ書き綴っていきたいと思います^^



posted by ゴン at 23:08 | Comment(0) | 3.長崎アパート(売却済) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

長崎アパートの入居

2008.06.22



先日申し込みのあった1室が、今日入居となりました。
しかし、まだまだ空室があります。。。


私の所有する長崎アパートの特徴は、

・1K
・広さ15m3
・敷地内駐車場無し(近隣月極駐車場も満車)
・人口衰退地域(47都道府県中でワースト5には入っています、、)
・最寄り駅からは歩けず、バス圏でしかも急な坂の上に有、、、、
等々

という、すばらしく間取りおよび立地に恵まれた物件なのです。(笑)
フロ・トイレ別が唯一の救いでしょうか。。。


昨年12室中5室が空き状態でこの物件を購入し、その後管理会社の努力もあって、1年近くかかりましたが、今年の1月ぐらいに一瞬だけ満室になりました。
(満室になった時には、他の部屋ですでに退去連絡があったので厳密にいうと満室と言えるのか微妙ですが、、、)


しかしその後、春先から、夜逃げ1室と退去が続き、購入時の12室中5室が空の状態にまで戻ってしまいました。


今回、入居が決まってもまだ4室が空の状態です。。。
ですので、現在の表面利回りは16%程度、、、

なかなか厳しいです。。

しかしこの物件の1番良いところは、購入時点で築20年の木造で、購入価格の約80%を建物価格にする事が出来たことです。
つまり、6年間で購入価格の約80%が減価償却費として経費計上できますので、会計上は非常に貢献してくれているのです。

今後は、6年の減価償却が終ったら、建物のみを個人から法人に売却して、また節税出来れば良いなと考えています。

しかし、、、立地が悪いとはいえ、長崎アパートが満室になると、所有物件全体での入居率100%も夢ではなくなるので、なんとかテコ入れしてがんばっていきたいと思います。



タグ:入居
posted by ゴン at 15:39 | Comment(2) | 3.長崎アパート(売却済) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

長崎アパートに追い風?

2008.07.04



今日、日経新聞の朝刊を見ていたら、キャノンがデジタルカメラ用の国内新工場を長崎県に建設する記事が出ていました。


キャノンの国内カメラ拠点新設は、26年ぶりだそうで、約150億円を投じて、2009年末の稼動を目指して建設するそうです。

年間生産能力は約400万台で、注目すべきは従業員が1000人以上になる見通しだそうです。


おおおおっ!!

ってことは、所有する長崎アパートにも新規需要の追い風か!、、、ってよくよく工場建設場所を確認すると、


「長崎県東彼杵郡波佐見町」・・・・

当方所有の長崎アパートは長崎市内。
波佐見町まで直線距離で約60km・・・


うーーーん。
全く関係ないではないか・・・
残念です(笑)

でも、長崎県が少しでも元気になる事で、所有する長崎アパートにも良い結果が出る事を期待しております。



タグ:キャノン
posted by ゴン at 15:24 | Comment(2) | 3.長崎アパート(売却済) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

長崎アパートに入居申込

2008.07.17



今朝、長崎アパートの入居申込書FAXが入りました!

管理会社様、、、ありがとう御座います!


長崎アパートは、閑散期の6〜7月で3室も入居が決まっています。
管理会社には、すごく頑張って頂いており感謝ですね!

これで、長崎アパートの空室は2室(全12戸)となりました。

この2室は、6月末と7月上旬に退去となったばかりの部屋です。
現在、どの程度リフォームが必要なのか、管理会社に確認して頂いている所です。

最近決めていただいた3室は、いずれも5月に一泊二日で長崎アパートに行って、IKEAのクネクネミラーとハンガー掛けを取り付け、さらに、キッチン扉をカッティングシートで赤色にしておりました。

これらのアイテムが、どの程度の効果を及ぼしたか不明ですが、結構早く入居が決まったので、新たな2つの空室についても、同様の作業をしたいなぁ〜と思っております。


これで、私が所有する物件の入居状況は、

札幌マンションA:空室1室/全26戸
札幌マンションB:空室3室/全26戸
長崎アパート:空室2室/全12戸
大阪マンション:満室/全14戸
兵庫マンション:満室/全12戸

合計:空室6室/全90戸
となりました。

入居率93.3%なので、まずまず、、、だとは思うのですが、ここ1ヶ月で札幌マンションで3室、長崎アパートで2室の合計5室が退去となったのが痛いです。。。

6室合計で、二十数万円/月の家賃収入がロスする事になります。

いずれも遠隔地物件なので、自分でできる事は限られています。
出来るだけ早く満室になるように管理会社と協力しながら、頑張って行きたいと思います。

「目指せ、全90戸満室!」ですね。



タグ:入居申込
posted by ゴン at 18:52 | Comment(4) | 3.長崎アパート(売却済) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする