大阪マンションに買付中

2008.05.09



現在、法人で購入するべく買付を入れている案件があります。

大阪府内の鉄骨造築11年物で、表面利回りは指値が通れば13.6%になります。
融資は関○ア−○ン銀行にフルローンで打診中です。

ここ数ヶ月の銀行融資の傾向としては、かなり厳しくなってきているようですが、さてどうなりますことやら。、、、



タグ:買付
posted by ゴン at 21:14 | Comment(0) | 4.大阪マンション1号 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2棟同時購入へ

2008.05.14



4棟目で検討している大阪府内マンションであるが、価格が折り合って、売主から売渡証明書が届いた。
これで、大阪マンションおよび兵庫マンションいずれも価格が折り合った。


大阪マンションは、最寄駅から徒歩15分と多少遠いのがマイナス点であるが、最寄駅から大阪南部の中心である難波駅まで約30分で行ける。

2LDK×14戸のファミリータイプで、土地が100坪以上と広く、敷地内に駐車場が10台分確保できている。

またこの物件の一番のメリットは、売買価格に対して積算評価が1.3倍、収益還元評価で1.2倍も付く、担保余力のある物件であることである。
都市部の収益物件ではめったに見ない物件ではないでしょうか。


兵庫マンションは阪神本線の最寄駅から徒歩8分の物件である。

大阪北部の中心である梅田駅まで電車で約20分で行くことができ、立地は言うことない。
1K×12戸の総タイル張りRC造で、とにかく建物や設備にお金が掛かっている。

まさにバブル時代の造りですね。

当時、本物件は相続目的で建設され、今回の売主様は実際に相続を受けられた2代目になりますが、マンション経営にまったく興味がないようです。

おかげで安く購入できます(^^

募集方法等の作戦さえ間違えなければ入居付けには苦労しないと踏んでいます。
→実際にやってみないとわかりませんが、、、(笑)


いずれもいままで所有している物件より表面利回りは低くなりますが、立地が今までとは比べ物にならないので納得しております。

購入してから利回りを上げていければと考えております。


いろいろ書きましたが、融資許可が出なければ、意味のない考察に終わってしまいますが、、、、(笑)


それだけはやめて下さいね。銀行様!!!



タグ:購入
posted by ゴン at 20:51 | Comment(2) | 4.大阪マンション1号 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

大阪マンション融資内定!

2008.05.15



今日は、携帯電話に嬉しい連絡が入った。

電話:      トゥルルルル・・・・
私:       もしもし?
銀行融資担当者: 融資の内示出ましたよ!
私:       本当ですか?!
銀行融資担当者: はい本当です!


かくして、大阪マンション案件に関して、関○アー○ン銀行より融資OKの内示がでた。

これで、家賃収入が約4300万円/年になります。
決定内容は、法人名義での融資で、借入希望額からは500万円の減額となりましたが、まあ良しとしましょう!


これで法人名義で物件が持てます。

そして私に給料も出せます。。。。

法人で社会保険にも入れます。。。。。
言うことなしです!


でも、まだ満足してはいけないのであります。

次の目標は、兵庫県の物件も融資内示をもらって、同時に決済することです。

名づけて「ツープラトン作戦!」、、、、と勝手に呼んでます(笑)


そして究極の最終目標は、2物件から消費税還付を同時に受けることなのです。

そのためにも三○住○銀行には早く融資の許可を出してもらって、なんとか5月中に同時決済できるようにかんばってもらいたい。


よろしくお願いいたしますよ〜。三○住○銀行 ○○支店 ○○様!!



タグ:融資
posted by ゴン at 17:43 | Comment(0) | 4.大阪マンション1号 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

大阪マンション契約完了

2008.05.23



本日は朝から、大阪マンションの売買契約に行ってきました。
売買契約の場所は、売主様の事務所でした。


売主様事務所は大阪市内の一等地にあり、かなり立派な自社ビルでしたが、今日売方の仲介業者に聞いたところ、この自社ビルも最近3億5000万円で売りに出している話を聞きました。

本当に会社の状態が厳しいのでしょうね。。。。

ちなみに契約時の雑談途中、横にいた仲介業者から小声で「買いませんか」って耳打ちされましたが、「買える訳ないでしょう〜!!(笑)」って小声の耳打ち返しで一蹴しておきました。

そりゃ〜資金があれば買いたいですが、3億5000万円の物件の自己資金分は逆立ちしても出てきません!
どうもこの仲介業者は私をお金持ちと勘違いしているようです。。。(苦笑)


今回の売買契約書の内容は、融資が承諾済みであることから、ローン特約条項は無しとし、引渡日は6/2で正式に決まりました。

まだ実感はありませんが、4棟目の購入がほぼ確実です!(違約解除がなければですが、、、(笑))


これで家賃収入は、4300万円/年になりました。


あとは、兵庫マンションの融資内示を待つのみ。
お〜〜い。。。はやく内示の回答くださいね。三○住○銀行様!



タグ:契約
posted by ゴン at 14:12 | Comment(3) | 4.大阪マンション1号 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする