2008.05.23

本日は朝から、大阪ﾏﾝｼｮﾝの売買契約に行ってきました。
売買契約の場所は、売主様の事務所でした。


売主様事務所は大阪市内の一等地にあり、かなり立派な自社ビルでしたが、今日売方の仲介業者に聞いたところ、この自社ビルも最近3億5000万円で売りに出している話を聞きました。

本当に会社の状態が厳しいのでしょうね。。。。

ちなみに契約時の雑談途中、横にいた仲介業者から小声で「買いませんか」って耳打ちされましたが、「買える訳ないでしょう〜！！（笑）」って小声の耳打ち返しで一蹴しておきました。

そりゃ〜資金があれば買いたいですが、3億5000万円の物件の自己資金分は逆立ちしても出てきません！
どうもこの仲介業者は私をお金持ちと勘違いしているようです。。。（苦笑）


今回の売買契約書の内容は、融資が承諾済みであることから、ローン特約条項は無しとし、引渡日は6/2で正式に決まりました。

まだ実感はありませんが、4棟目の購入がほぼ確実です！（違約解除がなければですが、、、（笑））


これで家賃収入は、4300万円/年になりました。


あとは、兵庫ﾏﾝｼｮﾝの融資内示を待つのみ。
お〜〜い。。。はやく内示の回答くださいね。三○住○銀行様！

2008.05.25

今日は、朝から大阪ﾏﾝｼｮﾝの調査に行ってきた。

現状、築11年で表面利回り13.6％であるが、さらに中長期的に利回りが上げれるように検討している。


ただ、購入時は1室空室であったが、売主様ががんばってくれて今週末に入居が決まってしまった。。
嬉しいと言えば嬉しいのであるが、本当はこの空室に少し手を入れて家賃アップしたいと考えていたのである。。

まあ当面、募集の手間は省けるので売主様に敬意を払って良しとしましょう！


次に空室となった場合は以下の設備を設置したいと思う。

・カラーＴＶドアホン
・暗証番号キー


また、建物周りも以下の改造を検討している。

・エントランスの改造（植栽スペースの設置）
・受水槽と給水ポンプを撤去し、直結直圧方式へ（空くスペースを駐車場1台増に）
・自動販売機設置


それぞれ、利回りアップに貢献してくれたらと思っています。

来月2日に正式引渡しになってから、少しづつ検討してやって行きたいと思います。


今回購入した大阪ﾏﾝｼｮﾝです。

2008.05.27

今日は、先週金曜日に売買契約した大阪ﾏﾝｼｮﾝの購入資金を融資してもらう関○ア○バン銀行の担当支店で金消契約を行ってきた。


本来ならば、売買契約書にはローン特約条項がないことから、契約前に金消契約を済ませたほうが精神的に安心なのであるが、金利交渉が長引きこのタイミングとなってしまった。

私としては、所有3棟の運用実績をアピールして、さらなる金利ダウンを狙ったが、この銀行との取引が初めてであるとの理由から、厳しい結果となった。

最終的にはこちらが全面的に折れて、基準金利から-0.2％ダウンの当初提案金利のままとなった。


完敗です。。。（泣）


過去に融資を受けている三○住○銀行は、基準金利から-0.5％なのにぃ〜、、、、


しかしこちらは現在進行中の「ツープラトン作戦」を黙っているので、お互い様？（笑）ってことで今回は折れました。

1年ぐらい返済実績を積んでまた再交渉したいと思います。


法人と私個人、それぞれの判子を何回押したでしょうか。
ほんと押し疲れました（笑）


しかし、金融機関の書類は相変わらず多いですね。
全て意味のある書類なので仕方ないのでしょうが、、、


これで正真正銘、引渡し決済日の6/2を待つばかりです。
あと6日ほど。

今は自主管理の楽しみと不安が交錯した複雑な心境です。
どうなりますことやら、、