2008.06.02

今日、無事引渡し決済が完了した。

売主、売主仲介、買主仲介、売り側司法書士、買い側司法書士、関○ア○バ○銀行担当者、売主抵当権者の金融機関担当者、私の合計8名が銀行会議室に集まった。

しかし、、、人数多すぎ！！
息苦しかったです。（笑）


約1時間30分で引渡し手続き完了後、そのまま会議室を借りて、加入する火災保険の担当者と契約手続きを行いました。
しめて約2時間。
売買完了後に毎回思うのですが、なんとも言えない心地よい疲れです。


あとは、6/5に現地で設備等の説明・引継ぎを行って完全に完了予定です。


私にとっては、初めての自主管理。

不安もありますが、運営がんばりたいと思います！
既存所有物件とあわせて、なにか皆さんのご参考になるような事が発生しましたら、随時具体的にupしていきたいと思います。

2008.06.05

今日は非常に忙しかったです。。。。

午前中は、大阪ﾏﾝｼｮﾝの現地で、設備関連や管理方法の説明を売主さんから受けました。

売主である住宅メーカーさんが自主管理されていたので、非常にしっかり管理されている感じでした。
当面はそのやり方を踏襲して、自主管理していきたいと思います。


引き続き、飲料水メーカーとマンション敷地内に設置する自動販売機の打ち合わせを行いました。

良さそうな設置場所も決まり、あとは売上手数料の条件交渉を残すのみとなりました。

私としては、あまり売れそうにない場所（推定150本/月ぐらい）なので、電気代を業者に持ってもらう変わりに、1本当たりの売上げ単価を下げることに了承いたしました。

こうすることで、たくさん売れてもあまり収入にはなりませんが、絶対に電気代で赤字にはなりませんので、、、


たとえば、自動販売機の電気代が5000円/月で、150本/月の飲料水が売れると仮定すると、

�@電気代家主持ちで、単価30円/本の場合
30円×150本−5000円（電気代）＝−500円/月

�A電気代業者持ちで、単価20円/本の場合
20円×150本−0円（電気代）＝3000円

となります。


自動販売機で儲けようとは思っておらず、設置することで入居者さんが喜んでくれると良いのですが、、、


現地での打ち合わせが終わった後は、そのまま法務局で法人の全部事項証明書と印鑑証明書を取りに行って、三○住○銀行で兵庫ﾏﾝｼｮﾝの金消契約を行いました。


今回もたくさんの書類に判子を押しまくって終わりました（笑）
借入金利は迷いましたが、結局、変動の２．３７５％にいたしました。


当面の社会情勢や、1〜3棟目が固定金利、4棟目が変動金利で、全体の借入バランスを考えての結論です。

また4、5棟目は、先日撃沈した金利ダウン交渉について、実績を積んで実現させてから固定金利に移行したいとの思惑もあります。（笑）


兵庫ﾏﾝｼｮﾝの引渡し決済は来週金曜日となりました。

しかも今日仲介業者に確認すると、4室あった空室が2室に減っていました！

兵庫で、築17年の1Ｋマンションが6万円弱取れるのはやはり「立地が全て」という事なんでしょうね。
あと2室もなんとかなるような気がいたします。


最近かなり忙しいですが、いろいろと前に進んでいて充実しています。


でも、、、最後にメールチェックしたら長崎アパートで1室退去予告が、、、、
最後にちょっと残念なオチでした。

ここはひとつ、美人の管理会社担当者に客付けがんばってもらいましょう！！

2008.06.06

昨日、現地説明を受けて完全に引渡しを受けた大阪マンション。
早
速問題が発生してしまいました。。。
といっても入居者からではありません。


売買時の重要事項説明書では、下水が「本下水」（生放流）となっていたのですが、引き継いだ書類を精査しているとなんと、「浄化槽」を使用していることがわかったのです！！

えっ、て感じですよね。。。


よく調べると、前面道路の下水配管工事は以前から完了しているのですが、浄化槽から本下水への切り替え工事を実施していないようです。

重要事項説明書ではそんなこと書いてませんし、説明も受けてません！


たしか私の記憶では、下水配管敷設後３年以内に浄化槽からの切替えが義務付けられている（守らなくても罰則はなし）はずです。
（各市町村によっても対応が違うのかも知れないですが、、、）


明らかに仲介業者の調査ミスです！


取合いの枡がどこにあるか未確認ですが、こういった切替え工事には最低20万円ほどかかると思います。


仲介業者には強く抗議して費用請求を行いたいと思います！！

でもこんな単純ミス、初めての経験です。
あるんですね、こんなこと。。。。

しかし、、、ここで問題が。

大家にとっては浄化槽の清掃費用がなくなりメリットなのですが、入居者にとっては、現状の上水道代にプラスして下水道代（使用料）が追加で発生することになります。

これってクレームになりやすいですよね。。。
負担が増えるわけですから、、


結局、切り替えないほうが良いのでしょうか。。。
悩みどころです。