兵庫マンションの買付通る

2008.05.10



昨日、大阪府下の物件を書いたが、実は兵庫県の物件にも指値して買付けを入れている。

今日、仲介会社から連絡があり、なんとその指値が満額通ったとの事である!!
これはかなりうれしいです。


平成3年築のRC造12戸で、指値が通って表面利回り11.9%の物件である。

総タイル貼りの重厚な造りでかなり気に入っている。
立地がとにかく素晴らしい!


ただし空室が4戸あり、これが指値が通った理由であろう。

私なりに空室の原因ははっきりしている。
なんとか購入して大家業を発揮したいものだ。。。


この物件は三○住○銀行に融資を打診している。
昨日の物件とあわせて、別の銀行にそれぞれダブルで打診しているのである。


同時購入できればなおよし、どっちか1つになってもまあ良しとしたい。
どちらも買えない事にだけはなりませんように、、、、



タグ:買付
posted by ゴン at 21:34 | Comment(0) | 5.兵庫マンション(売却済) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

売買契約の準備

2008.05.17



最近は、来週行う売買契約の準備や火災保険の見積り依頼等でいろいろと忙しい。

当初は2物件とも5/末の契約・引渡しで進めていたが、兵庫マンションの銀行融資の内示が今だ得られておらず、日程的に厳しいことから、大阪マンションも含めて引渡日を6月にずらすように調整中である。

大阪マンションだけを5月中に引渡しを受けてしまうと、兵庫マンションが消費税還付を受けれなくなってしまう。

仲介業者には、売買契約書の文面修正をお願いしているところである。


消費税還付を受けるのは、法人設立時の1つの目的だったので、できるだけたくさん還付を受けたいのである。


法人決算月も5月から6月に変更準備中である。
そして最終目標の消費税還付申請を行う。

売主と交渉した結果、「建物価格」は合理的にかなり高く設定できているので順調にいけば450万円程度が還付される予定である。

結果として、減価償却費もたくさん取れるので、キャッシュフロー上も有利ですしね。


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<大阪のマンション>

銀行融資は正式受諾済み。
来週末にローン特約なしで契約。
6月引渡決済予定


<兵庫マンション>

銀行融資、審査待ち。
来週月曜日にローン特約条項付で契約。
6月引渡決済予定


「ツープラトン作戦」が、順調に完結しますように!



タグ:売買契約
posted by ゴン at 22:12 | Comment(4) | 5.兵庫マンション(売却済) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

兵庫マンション契約完了

2008.05.19



今日は朝から兵庫マンションの契約を行うために、仲介業者の事務所に行ってきた。
売主さんは、人のよさそうな老夫婦の方でした。


契約の合間に、いろいろ雑談をしましたが、物件にはほとんど行ったことがなかったとのことで、悪い言い方をすると管理会社の言いなりになっていたような感じです。

家賃保証一式が付いていたとはいえ、家賃収入の約25%を管理料としてお支払いしていた様です。
これってすごいですよね。。。


売主様は、地主さんでお金に困っていないようでしたので、あまり細かい事を言ってこられなかったのでしょうね。


ですので今回の売買契約書も、完全に私のペースで進めることができました。
これは、買主にとってはありがたいことでした。


あとは、来月に無事引渡しを受けるだけです。
おっと、銀行融資の正式内示も必要ですね。

早く正式内示をくださいね〜



タグ:契約
posted by ゴン at 14:20 | Comment(2) | 5.兵庫マンション(売却済) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

兵庫マンション 融資進捗

2008.05.30



今日昼頃、三○住○銀行の担当者○○さんより携帯に連絡が入った。

「やっと融資の内示か!!」


って期待したら、、、
「ゴンさんが当方に申告した金融資産のエビデンス(証拠)がほしい」との連絡であった。。。


「審査結果はまだかいなぁ〜」って内心思いながら、心証を悪くしてはいけないので、ここは素直に従い、通帳や株券預り証、財形残高通知書等のコピーをFAXしておいた。

その上で、FAXが届いているか確認するために折り返し担当者にTELをした。


さりげなく審査の進捗を確認すると、「今晩か来週月曜日には結果が出る」との事。

「おっ、!!これは最終段階ですよね?」って聞き返すと、「そうですね」との回答であった。


「感触は悪くない!!」


いや〜、物件買うのが目的ではないですが、この立地と建物状態でキャッシュフローがかなり出る物件は、過去にシミュレーションした中でも滅多にない案件なので、なんとしても買いたいですね。


これだけ期待させて融資NGだったら怒りますよ〜(笑)
期待してます○○さん!


ドウナリマスカ・・・・
ソワソワ・・・・



タグ:融資
posted by ゴン at 16:12 | Comment(0) | 5.兵庫マンション(売却済) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする