2009.01.07

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」ブログへようこそ！


昨日書かせていただいた、購入予定の物件。
実は、
新築分譲マンションなのです。
昨年末に某所の分譲マンションを見に行って、価格交渉した結果、法人名義で購入する事になりました。

最近、「アウトレット分譲マンション」って言葉を聞かれる方も多いとか思います。
ここ最近は、全国的に全く分譲マンションが売れていません。

販売不振による完成在庫の増加は、マンション業者にとって、販売管理費の増大、事業資金回収の遅れによる利息負担増大など、コスト増となって経営を圧迫するため、業者によっては、完成在庫をまとめて「再販業者」に大幅にディスカウント販売し、早めに損きり手仕舞いする事例が珍しくないようです。

再販業者様は、例えば、販売価格の4〜6割の価格でマンションディベロッパーから物件を仕入れ、2割程度の利益を乗せて消費者に販売するというようなビジネスモデルで商売しているようです。
俗に言う「バッタ屋」のマンションバージョンの商売といえます。


私が今回購入するファミリー向け分譲マンションの購入価格は当初販売価格の約55％です。
多少割高なのですが、1戸だけの購入なので仕方がないかなぁ〜と割り切っています。


＜物件概要（数字は丸めています）＞
マンション総戸数：約300戸
購入した専有住居部分広さ：約72ｍ2（3LDK）
バルコニー：約13ｍ2


全てがファミリータイプ（3LDK・4LDK）の大規模分譲マンションです。
大規模のメリットとしては、マンション内で英語教室やヨガ教室が開かれているようで、ベーカリーショップ等のミニショップや受付サービス等もあります。

売れていないからには、不景気以外の理由も当然あります。
駅から徒歩約10分という微妙な立地で、今どきキッチンに食洗機が設置されていない事でしょうか。。。

でも55％の購入価格ならば、近隣相場では築10〜15年の中古マンションとほぼ同じ価格なので、将来を断定はできませんが損する事はなさそうです。
契約日が1/16日で引渡しが2月初旬の予定です。

転売して税金を払ってでも利益確定してしまうのが良いのか、5年間だけ賃貸貸しで保有して譲渡益非課税の享受を受けるのが良いのか、税理士さんと相談しながら現在思案中です。

仮に賃貸に出した場合の想定表面利回りは約11％。
微妙です・・・＾＾；
が、新築ファミリー分譲マンションとしては、まあまあかな？と思います。

転売した場合は、法人税の支払い以外に、消費税還付のために簡易課税業者になっている事が弊害となりそうです。

購入後の対応は、引渡日までにゆっくり考えたいと思います

2009.01.31

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」ブログへようこそ！


今日は、お正月直前の昨年末に法人で申込みしていた、;新築分譲マンション（概要はココ）の契約に行ってきました。

重要事項説明を受けた後、売買契約を問題なく取り交わしました。
時間にして約1時間。
新築分譲マンションなので、文面も決まったフォームで特に確認する事も無く終りました。
事前に雛形を頂いて確認していたのも大きかったです＾＾

しかし・・・、契約に至るまでは、売主様の社内事情によって紆余曲折があり、本日は変わった契約形態となってしまいました。
営業マンの方曰く、「こんなやり方は初めてです」との事でした。
その結果として、年末に申し込みしたにも関わらず本日の契約日まで１ヶ月を要し、現金購入にも関わらず引渡しは更に40日後の3/10日予定です。

当方に非は全く無いので、延滞のお詫びとして照明等の備品を少々サービスして頂けそうなのが不幸中の幸いでしょうか。


↓契約後、共用設備と室内を再度確認してきました。




300戸クラスの大規模分譲なので、共用施設が充実しているのが一番メリットです。
今後は様々な運用を視野に入れていますが、まずは無事に引渡しを受けたいと思っています＾＾

2009.03.02

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」ブログへようこそ！


昨年末に申し込みをした新築区分マンション。

当初は1/16契約→2/10引渡しの予定でした。
しかし・・・、その後の日程変更が激しい＾＾；

・1/16　→　1/31契約日に変更（1/31に契約完了済み）
・2/10　→　3/10引渡日に変更

そして昨日の昼間、販売代理会社の担当者様と打ち合わせをしてきました。

な・ん・と・・・

引渡し日が、またまた3/10からさらに延期になりそうなのです。。
（4/10頃か・・・）

ちなみに、こちらには非が一切ありません！
売主様のご都合による調整が難航しているのです＾＾；

その内容は、残念ながら直接お会いした人に話すぐらいで、ブログにはほとんど書けない内容なのですが、懸案となっている概要は、

・購入名義が私の管理法人
・契約書売買価格のすり合わせ
・売買価格調整による「紹介料」と「消費税」の取扱い（当方、現在簡易課税業者）
・売主様と当方の管理法人が直接一般媒介契約？


読んで頂いても、何のことかさっぱり分からないですよね＾＾；
売主様は、大手の上場会社様なので、非合法な事は一切無いのですが、ちょっとブログには書きにくいです

一言で書くと、定価の55％で販売することについて、売主様社内で揉めている？って事です。

安く買える代償と割り切っています＾＾；
すでに売買契約は完了していますので、白紙にはならないのですが、引渡し、いつになることやら・・・
当然、引渡しが遅くなる対価として、サービス品を追加して頂く予定です

その後、夜には長崎のケイスケ〜さんの仲介？（＾＾）で、九州で複数の1棟物ＲＣマンションを所有され、現在、大阪に単身赴任中のＴさんとお会いしました。
りゅうさんもお誘いして、終電までの4時間強、3人で話し込みました

投資法が近い3人。
非常に楽しかったです＾＾
Ｔさん、りゅうさん、有難う御座いました！