北海道3日目

2009.10.18

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」ブログへようこそ!


やっぱりというか当たり前ですが、北海道は空気が澄んでいて気持ち良いですぴかぴか(新しい)

北海道だと・・・、
「なまら空気きれいっちゃ!」(ゴン推定^^;)と言うのでしょうか。

↓札幌駅に向かう途中に通った大通公園
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今日は朝から札幌市を離れ、千歳市に電車移動しました。
移動の道中、たろうさんと楽しく(^^)メールでやり取り。
たろうさん、最近、千歳の物件を密かに狙っていたそうですが売れてしまったそうです。

実はその物件。
ゴンが買いました!






嘘ですよ(笑)

本日、本州から来られたある仲介会社の美人社長様と千歳駅で合流しました。
挨拶もそこそこにある物件調査をするためにレンタカーで向かいました。
なかなか良い物件でした。

2時間ほどたっぷり現地調査してお別れしましたが、美人社長様は1泊されるようです。
せっかくの北海道を堪能されるのでしょうね!
あっ、いや、きっとお仕事ですよネぴかぴか(新しい)

私は今晩無事に帰宅。
とても充実した北海道3日間となりました。
北海道でお会いした皆様、有難うございました!

ところで、
実は北海道に来ている間にいろんな事が起こりましたひらめき
また順次書いていきたいと思います。
色々と仕事も溜まっているので頑張らなくては・・・わーい(嬉しい顔)



posted by ゴン at 22:30 | Comment(14) | 7.千歳アパート(売却済) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

千歳アパート

2009.11.27

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今日の札幌はあいにくの雨です。
ホテルをチェックアウト後、昼食に味噌ラーメンを食べました。
札幌市内にある中華料理店「武蔵」
店内には有名人の色紙が所狭しと貼ってありました。

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見た目は質素ですが、味はコクがあって最高でした!


さて、今回北海道に来たのは収益物件を買ったからなんです。
千歳市内の木造2F建8戸ファミリーアパート。
(1DK×2室、2DK×4室、3DK×2室)

先日のブログにも書きましたが、抵当権抹消登記+所有権移転登記を札幌法務局恵庭出張所と郵送のみでやり取りし、登記完了しています。
現地の法務局に行かなくても、地元の法務局で確認しながらやれば、郵送のみで自己登記が可能です。


千歳アパート。
「今後は地元関西以外買わない!」って強く思っていたのですが、あまりの安さに物件資料を見て5分で決断→買付を入れました。

5分で決断するだけの条件が揃っていました。
・売値が土地路線価以下
・現状家賃で表面利回り30%
 (現況1室空で26%)
・現状家賃が激安
・敷地内駐車場も8台分有
・維持費が激安
 (受水槽&浄化槽なし(本下水)で、大家負担は共用部電気代約600円/月のみ)
・転売を含めた出口戦略の選択肢が多い



今までの管理会社は建設会社様(土日休みで仲介店舗無し)で、客付けは、たった1社のみに細々と外注依頼。
適正な広告費を支出せず、家賃設定を激安にして数少ない内覧者の成約率を高めるやり方で、正直、大家力が高いとは言えない物件でした。

駐車場もめんどくさいからと希望者にただで貸している状態です。

ありえません!!

こんな家賃設定でアパート売却価格を表面利回り30%に設定。

ありえません!!×2

売主様の売却価格設定の経緯は書けませんが、私が21時ぐらいに買付を入れた後、翌朝までに札幌近郊の投資家様から6番手まで一気に買付が入ったのは、価格設定が激安だったからでしょう。


今回、管理会社を当方札幌マンションの管理をお願いしている管理会社様に変更しました。
その上で、現況の空1室を埋めるべく千歳市内の仲介会社をこの2日間で全て廻りました。

募集家賃設定は、敷地内駐車場を有料化して今までの約1.4倍に設定しましたが、廻った反応は良かったです!
とりあえず、年内中に満室が目標です。

今後は、入れ替えがあるたびに駐車場を有料化して、家賃設定を近隣地域最安置付近まで上げる事で、利回りも45%程度まで上げられると妄想しています。
(妄想に踊らされず、最悪これ以上の家賃下落は無いと考えるようにしています^^;)


今週から来週にかけて現金購入の3物件。
来週引渡し決済予定で、リフォーム計画中の大阪市ビル奈良区分マンションは全空なのでキャッシュフローが得られるのは少し先になりますが、千歳アパートはすぐに生んでくれるのがありがたいです^^



posted by ゴン at 17:00 | Comment(26) | 7.千歳アパート(売却済) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

スノーポール

2009.11.29

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先週、千歳市の仲介会社を廻った時の光景。

↓千歳市内
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道路脇に赤白のスノーポールが設置されていました。
もう冬の準備ですね雪

ところで、スノーポールってご存知でしょうか?
雪国の方にとっては当たり前ですが、私のような雪のほとんど降らない地域に住む人間にとっては???ですよね。
私も、札幌に物件を所有するまで知りませんでした。


スノーポールは、雪がたくさん積もったり吹雪になったりしても、道路の端がわかるようにするために設置しているんですヨ。
除雪車は、これを目印にして除雪しています。
これがないと、ガードレールや歩道の縁石を壊してしまう恐れがありますからね。

このあたりは、「たろうさん」が詳しいのかな?ひらめき

ちなみに吹雪になった時は、一般車にとっても役立ちます。
センターラインだけでなく、道路の境目が見えなくなったときなどは、このポールが命綱ですね。

道の場所がわからないと、車が田んぼの中に突っ込んでしまうこともあるようです。
実際、私も何度か猛吹雪の中をレンタカーで走りましたが、ポールが無いと道路端が全くわからないですあせあせ(飛び散る汗)

訪問時の最高気温は約10℃。
本格的な冬はもうすぐそこなんでしょうね〜。

来年、スノーポールが撤去され暖かい季節になったら、千歳川でカヌーに乗ったり、支笏湖にドライブへ行きたいですわーい(嬉しい顔)

↓支笏湖
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posted by ゴン at 18:30 | Comment(14) | 7.千歳アパート(売却済) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

日本政策金融公庫から運転資金

2009.12.13

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先日決済の終わった千歳アパート。
法人名義で現金決済したのですが、法人の手元資金を潤沢にしておきたいので、日本政策金融公庫(旧国金)に千歳アパートの購入資金(設備資金)として融資のお願いをしていました。
もちろん購入金額全額(フルローン)融資希望で(笑)

申込みしたのが11月上旬で融資担当者との面談が11月中旬でした。
その結果が、先週の金曜日に来ました。
その内容は予想外でした。。。

設備資金ではなく、
「運転資金として無担保融資します」
でした。
融資金額は満額から少し削減されましたが。。。

<借入条件>
融資金額:700万円
融資期間:5年
金利:2.5%(5年間固定金利)
担保:無し(但し、代表者(ゴン)が連帯保証人)

融資期間5年で比較すると、設備資金より金利が0.35%高いです。
一方、運転資金(無担保)融資なので千歳アパートへの抵当権設定の必要がありません。

結局、登記費用関連が不要ですが、金利が少し高いので差し引き±0といった所です。
融資名目が運転資金で用途自由なのはプラスでしょうかぴかぴか(新しい)

日本政策金融公庫(旧国金)でお世話になるのは、2007年に個人で購入した長崎アパートに続き2回目です。

この教材がとっても参考になりますよ!
これ読めば、かなりの方が借りられると思います^^
↓↓↓↓↓↓↓↓
日本政策金融公庫 完全攻略レポート



借入金は来週早々の入金予定です。
用途。
ゆっくり考えたいですわーい(嬉しい顔)



posted by ゴン at 16:00 | Comment(12) | 7.千歳アパート(売却済) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする