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今日の札幌はあいにくの雨です。
ホテルをチェックアウト後、昼食に味噌ラーメンを食べました。
札幌市内にある
中華料理店「武蔵」。
店内には有名人の色紙が所狭しと貼ってありました。
見た目は質素ですが、味はコクがあって最高でした！
さて、今回北海道に来たのは収益物件を買ったからなんです。
千歳市内の木造２Ｆ建８戸ファミリーアパート。
（１ＤＫ×２室、２ＤＫ×４室、３ＤＫ×２室）
先日の
ブログにも書きましたが、抵当権抹消登記＋所有権移転登記を札幌法務局恵庭出張所と郵送のみでやり取りし、登記完了しています。
現地の法務局に行かなくても、地元の法務局で確認しながらやれば、郵送のみで自己登記が可能です。
千歳アパート。
「今後は地元関西以外買わない！」って強く思っていたのですが、あまりの安さに物件資料を見て５分で決断→買付を入れました。
５分で決断するだけの条件が揃っていました。
・売値が土地路線価以下
・現状家賃で表面利回り３０％
（現況１室空で２６％）
・現状家賃が激安
・敷地内駐車場も８台分有
・維持費が激安
（受水槽＆浄化槽なし（本下水）で、大家負担は共用部電気代約６００円/月のみ）
・転売を含めた出口戦略の選択肢が多い今までの管理会社は建設会社様（土日休みで仲介店舗無し）で、客付けは、たった１社のみに細々と外注依頼。
適正な広告費を支出せず、家賃設定を激安にして数少ない内覧者の成約率を高めるやり方で、正直、大家力が高いとは言えない物件でした。
駐車場もめんどくさいからと希望者にただで貸している状態です。
ありえません！！こんな家賃設定でアパート売却価格を表面利回り３０％に設定。
ありえません！！×２売主様の売却価格設定の経緯は書けませんが、私が21時ぐらいに買付を入れた後、翌朝までに札幌近郊の投資家様から６番手まで一気に買付が入ったのは、価格設定が激安だったからでしょう。
今回、管理会社を当方札幌マンションの管理をお願いしている管理会社様に変更しました。
その上で、現況の空１室を埋めるべく千歳市内の仲介会社をこの２日間で全て廻りました。
募集家賃設定は、敷地内駐車場を有料化して今までの約１．４倍に設定しましたが、廻った反応は良かったです！
とりあえず、年内中に満室が目標です。
今後は、入れ替えがあるたびに駐車場を有料化して、家賃設定を近隣地域最安置付近まで上げる事で、利回りも４５％程度まで上げられると妄想しています。
（妄想に踊らされず、最悪これ以上の家賃下落は無いと考えるようにしています^^;）
今週から来週にかけて現金購入の３物件。
来週引渡し決済予定で、リフォーム計画中の
大阪市ビルと
奈良区分マンションは全空なのでキャッシュフローが得られるのは少し先になりますが、
千歳アパートはすぐに生んでくれるのがありがたいです＾＾
