日本政策金融公庫から運転資金

2009.12.13

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先日決済の終わった千歳アパート。
法人名義で現金決済したのですが、法人の手元資金を潤沢にしておきたいので、日本政策金融公庫(旧国金)に千歳アパートの購入資金(設備資金)として融資のお願いをしていました。
もちろん購入金額全額(フルローン)融資希望で(笑)

申込みしたのが11月上旬で融資担当者との面談が11月中旬でした。
その結果が、先週の金曜日に来ました。
その内容は予想外でした。。。

設備資金ではなく、
「運転資金として無担保融資します」
でした。
融資金額は満額から少し削減されましたが。。。

<借入条件>
融資金額:700万円
融資期間:5年
金利:2.5%(5年間固定金利)
担保:無し(但し、代表者(ゴン)が連帯保証人)

融資期間5年で比較すると、設備資金より金利が0.35%高いです。
一方、運転資金(無担保)融資なので千歳アパートへの抵当権設定の必要がありません。

結局、登記費用関連が不要ですが、金利が少し高いので差し引き±0といった所です。
融資名目が運転資金で用途自由なのはプラスでしょうかぴかぴか(新しい)

日本政策金融公庫(旧国金)でお世話になるのは、2007年に個人で購入した長崎アパートに続き2回目です。

この教材がとっても参考になりますよ!
これ読めば、かなりの方が借りられると思います^^
↓↓↓↓↓↓↓↓
日本政策金融公庫 完全攻略レポート



借入金は来週早々の入金予定です。
用途。
ゆっくり考えたいですわーい(嬉しい顔)



posted by ゴン at 16:00 | Comment(12) | 7.千歳アパート(売却済) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

土地と建物の按分

2010.02.15

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中古収益物件を購入した時、会計処理で検討が必要なのが、土地と建物の按分方法ですね。

みなさん、どのように按分されているでしょうか?
税法上、按分方法は決まっていません。
ただ、合理的な基準を用いなければ脱税行為と判断されかねないので注意が必要ですネ。



一般的には下記の方法が良く使われているでしょうか。

@売買契約書で消費税額がわかっている場合、消費税額÷0.05で建物価格を算出し、残額を土地価格とする

A固定資産税の課税標準額の割合に応じて按分する

B路線価や公示価格から土地価格を算出し、残額を建物価格とする

C「建物の標準的な建築価額」(国交省)から建物価格を算出し、残額を土地価格とする



私の場合、今までは売買契約書に明記してもらう事で対処してきました。
出来るだけ減価償却費が計上できる(建物価格を高くする)よう、売主様と交渉してきました。

昨年11月と12月に購入した「大阪市ビル」「奈良市区分マンション」「千歳アパート」も同様に交渉していました。

しかし、
千歳アパートの売主様だけには、当方主張の按分割合を受け入れてもらえず、結局、売買契約書に明記できませんでしたあせあせ(飛び散る汗)


2009年1月から2010年12月までの2年間。
個人や法人が、取得した土地を5年超保有した後に譲渡した場合、譲渡益のうち1000万円(1000万円に満たない場合には、その譲渡所得の金額)を控除する1000万円特別控除制度が創設されています。

なので、、、
出来るだけ建物価格を計上したい。。。

そこで、不動産鑑定士様に相談しました。
メールでやり取りすること数回、千歳アパートの鑑定をお願いすることにしました。

依頼後、約1ヶ月で報告書が届きました。
20数ページにわたる詳細な調査報告書。

原価法、収益還元法、取引事例比較法でそれぞれ評価し、最終的な土地建物の査定金額が明記されていました。
理論整然と記述されています。

個人的にも素晴らしい内容ですひらめき
不動産賃貸業。
不動産鑑定士様とのお付き合いも重要なのかも、と再認識しましたわーい(嬉しい顔)



posted by ゴン at 19:00 | Comment(10) | 7.千歳アパート(売却済) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

凍結事故頻発

2010.02.20

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昨年11月に購入した千歳ファミリーアパート。
1月に入ってから、このアパートで凍結事故が頻発しています。。。


・お風呂の排水が凍結→排水管損傷
・洗面台の排水が凍結→排水管損傷
・上水道管の凍結→配管水漏れ
・給湯器の凍結
・便器本体が凍結によってヒビ→便器本体交換


このアパート、元々、建物壁の断熱材が薄い可能性が高いです。。。

ただ、旧管理会社に確認して頂いたところ、過去、稀に凍結はあったようですが、昨年まではここまで酷くなかったようです。


北海道。
今年は7年ぶりの寒波で、各地の最低気温が更新されているという話しを聞きました。
(実際に確認はしていませんが^^;)


ネットで千歳市の最低気温を検索すると連日氷点下20℃以下
その影響も有るのでしょうか。。。

関西では想像も出来ない最低気温です雪

当然、
これらの事故に対しては保険適用を申請中ですが、断熱材追加か凍結防止ヒーターの採用等、根本対策が必要かもしれないですね^^;



そういえば、
千歳の支笏湖では、毎年、札幌雪祭りと同時期に氷濤まつりが開催されています。
今年は2/14で終わったようです。

↓氷濤まつり
main.jpg


以前から行きたいと思いながら行けず。。。
来年こそは行きたいですわーい(嬉しい顔)



posted by ゴン at 19:30 | Comment(8) | 7.千歳アパート(売却済) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする