2010.12.05

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」ブログへようこそ！


昨年11月。
物件を見ずに資料を見て約5分で即購入を決めた千歳アパート。

家賃設定が激安の状態で、表面利回り約30％というありえない売値でした。


その後約1年が経過。
当時、あまりの安さ（売値＆家賃設定）に、何か瑕疵でもあるのかと不安でしたが、特に問題なく順調に運営できています。


千歳アパートは、木造の２Ｆ建。
維持費は、共用部電気代の約500円/月と固定資産税数万円/年のみ。
維持費の安さは木造アパートの醍醐味ですね。


この1年間で2室の入退去がありました。
そのたびに室内を原状回復工事をして、家賃設定を地域平均水準に再設定して募集・ご入居頂きました。


その結果、

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現在、表面利回り34.5％（満室想定）まで上がりました＾＾
仮に、入居者様が全部入れ替わったら表面利回り45％と妄想しています。


ただし・・・、
先月退去があり、現在2室空。。。
あくまで妄想利回りです＾＾；
（家賃下落があったとしても40％以上は確保できるかな。。。）


年内は厳しいでしょうが、
年が明けてから管理会社様には客付け頑張っていただきたいですネ＾＾

2011.05.22

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先日、所有物件に入居申込みがありました。

普通なら、喜ぶべきですが・・・、
「性風俗関連特殊営業」の事務所として使いたいそうです。
分かりにくい文言ですが・・・、どんな形態のお店か類推できますね＾＾；

この所有物件は第一種住居地域に立地。
性風俗関連特殊営業は、商業地域でしか認められないと思います。

ただし、今回の場合はあくまで「事務所」として賃貸したいとの事。
人（お客さん）の出入りは一切無く、純粋に事務所として使うそうです。

この場合、「事務所」としてみなしても良いのでしょうか？
少なくても、違法になるのであれば家主として加担するのはご法度です。

詳しい方にお聞きしたところ、どんな商売であっても事務所は事務所。
「問題ないのでは」とのご意見でした。

この部屋が埋まれば、この物件も満室。
この時期にありがたい事です。

少し悩みましたが、
「物件内で迷惑等を起こした場合は即退去」の覚書を結ぶ事を条件に承諾する方向で進めようと思っています。

しかし、賃貸物件にも様々な用途があるものです。

2011.06.12

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2009年に購入した千歳アパート。

この千歳アパートは物件購入時の家賃が激安でした。
地域最安値を突き抜けてダントツで安かったです。

購入時の表面利回りは約30％でしたが、将来の入退去のたびに家賃を上げて利回りを上げられると思ったのが、最大の購入理由でした。
購入後は、入退去の度に家賃設定を地域平均水準に再設定して客付募集、入居頂きました。


昨年12月。
1年が経過して表面利回りが34.5％まで上がった事を書きました。

2010年12月05日 「利回りの上がるアパート」
http://kansai-gon.seesaa.net/article/393386782.html


その後さらに約半年が経過。
今年も春の需要期を終え、管理会社様の努力により現在は満室です。


その結果、

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現在、表面利回り37.1％まで上がりました。
退去頂かないのが一番ですが、低家賃の部屋が適正家賃で入れ替われば、最終目標の妄想表面利回り45％も夢で無いような気がしてきました。

しかも木造アパートは維持費が激安。
ＲＣ物件と組み合わせることで会計的に相乗効果の出る木造物件。
実質利回りが限りなく表面利回りに近いのは大きなメリットです。


ちなみに千歳アパートの管理をお願いしている会社様。
50室以上の札幌マンションを常に95％以上の高入居率で維持・管理頂いている素晴らしい管理会社様です。
社長以下、社員全員がほんと優秀。

いつも感謝です＾＾