2011.09.21

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ


貸家業を行っていると、建物に対して様々なメンテナンスが必要になります。
その中でも大きな費用がかかるのが外壁塗装。


一般的な外壁塗装の決断タイミング。

�@チョーキングの発生

指で外壁を触るとチョークのように粉がつく状態です。
この状態をチョーキング現象といいます。

チョーキングの原因は、塗膜表面が次第に粉状になって消耗していく現象。
塗膜の機能が著しく落ちます。


�Aクラックの発生

地震によるひび割れが多いでしょうか。
その他にも、車の振動や壁内からの湿気によるひび割れもあります。
クラックから雨水が中に入って建物を痛めてしまいます。


塗装は、雨・風・日光（紫外線）等の外的要因から住宅を守ってくれる重要な物。
劣化したまま放っておくと、後々数倍の補修費用となって跳ね返ってきますので、早めの再塗装が良いのは間違いないです。



今悩んでいるのが千歳アパートの外壁塗装。
↓



この物件、外階段の手摺が木製。
この木部がかなり痛んできています。
壁の目地や鉄部もそろそろのタイミング。


昨年、北海道大家の会の皆様に業者様をご紹介頂き、数社から相見積も取りました。
しかし、雪の季節となりそのまま保留。。。

現在、40％近い高利回り＆満室。
必要性の観点で躊躇してしまいます＾＾；

長期保有なら定期的な外壁塗装は必須。
今年行うならもうそろそろ決断しないと千歳はまもなく雪の季節です。

外壁塗装のタイミングって出口戦略も絡み難しいですね。

2011.11.21

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ


関西から飛行機で新千歳空港に到着。
千歳市の最高気温は氷点下３度。

大阪の最高気温は13度なのでその差は16度。
日本は広いです＾＾；


空港でレンタカーを借りてまずは以前紹介を受けていた売物件を見学。




木造のシングル物件。
廻りの物件も軒並み空室率が高く転進。
（最初から購入する気は有りませんでしたが通り道ついでに見学です。）


次に、所有する千歳アパートへ移動。
約2年ぶりの訪問でした。

購入時、安すぎた家賃設定を入退去のたびに上げて現在では利回り約38％。
しかもほとんど常時満室。
所有物件Ｎｏ１のキャッシュフロー物件です。

ところで、共用階段の鉄部＆木部。
腐食がかなり進んでいます＾＾；




雪解け後の来春以降、外壁補修が必須。
高入居率に安住することなく改善を行いたいです。


しかし、千歳市内は雪がほとんどありませんでした。
最近５ヵ年の降雪量平均の比較では、札幌市の約45％だとか。
千歳市の地形が影響しているのでしょうね。

「雪の方はあまり心配無いな」
と思っていたのですが、札幌に移動すると結構な積雪に遭遇。

（続く）

2012.11.09

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ


今年9〜11月の所有物件での入退去。
昨年と比較して入れ替えが激しいです。
所有115室中、8室で入退去（11月末予定含む）がありました。
ちなみに昨年9月〜11月は3室でした。

毎年、全体の約10％（10室程度）の部屋で退去があります。
今年は春先が無風でしたが、秋になって一気に来た感じです。。。

平均の年間退去率っていくら位なんでしょうか？
当方の所有物件は、ファミリー向け間取り（2LDK以上）が約81％。
10％は平均より退去率が低いのかなと勝手に思っているのですが・・・。


退去率といえば・・・、
今冬、入居率50％にまで落ち込んで苦戦した長崎アパート。
管理会社も私も、満室を良いことに管理を怠けてしまったのが原因でした。

荒れ放題だった共用部の清掃徹底により5月に満室復帰。
その後は退去もなくずっと満室です。

共用部清掃の重要性を身をもって再認識しました＾＾；


満室にさえすれば、RC系とは比較にならないキャッシュフローが得られるのが木造アパート。

・2007年購入の表面利回り24.4％長崎アパート
・2009年購入の表面利回り37.1％千歳アパート

所有物件の中で、上記2物件は地方の高利回り系木造アパートです。
維持費はいずれも電気代数百円/月のみ。
今年、いずれも購入金額の回収を終えました。

人口減少で中期的な賃貸需要が心配される地方物件。
努力によって満室にできる自信があるのであれば、バランスで所有物件に加えるメリットがあると思います。