2009.10.29

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」ブログへようこそ！


先日購入した大阪事務所ビル。
引渡し決済日が12/1ぐらいに決定しそうです＾＾

それまでにリフォームの仕様を確定させておいて、決済日当日から工事に入れるようにしたいと思っています

ところで、購入した建物は1960年代の鉄骨造。
激ボロです（笑）
ただ、中途半端に新しくないメリットもあるんです〜

それは、アスベストが使われていない事です！
このビルも鉄骨が剥き出しで被覆等は一切されていませんでした。
アスベストは1970年頃から使用されるようになったと聞いています。
（間違っていたらゴメンナサイ＾＾；）
アスベストが無いのでリフォーム計画も立てやすいのが唯一？のメリットです。

測ったところ、床から鉄骨天井までは約2800mm。
現状はボードで天井高が2300ｍｍぐらいかありません。
今回のリフォームで天井ボードを取り払い、鉄骨剥き出し＋塗装仕上げとして、天井高を確保しつつ尖がった？部屋に仕上げて貰おうかと画策中です

ところで、最近悩んでいる事があります。
当初、1F店舗（賃貸）、2Fゴン事務所（自己使用）、3〜4Fメゾネット住居（賃貸）で考えていましたが、最近、2Fも賃貸に出してもよいかなぁ〜なんて優柔不断な考えも出て来ています

2Fは、水廻り一式を入れる予定（事務所→SOHO対応1K住居に改装予定）なので、一層の事、そのまま賃貸に出して、その家賃収入で好きな所に事務所借りるって発想もありますよね＾＾；

宅建業、この場所（支部）で良いのか色々と考えています。
（買う前に決めろ！って声が聞こえてきそうですが・・・＾＾；）

リフォーム計画を練りながもう少し悩みたいと思います

2009.11.06

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大阪事務所ビルのリフォーム計画。
現在3社に見積依頼をしています。
昨日、内1社が「ラフプランが出来たので施工業者による現地確認＆見積提出のために現地打合せを実施したい」と申し出があり打合せをしてきました。

担当者様2名以外に、デザイナー1名、大工1名、内装1名、電気1名の計6名が来られていました。

既に各フロアのＣＡＤ図が出来上がっていました。
各担当者様は、図面を元に担当部分をテキパキと確認。
各業者様と色々打ち合わせしているうちにイメージが湧いてきました。

リフォームのコンセプトは「大人の隠れ家」にしたいです
↑変わるかもですが＾＾；


下記をターゲット層にする予定です。
2ＦＳＯＨＯオフィス：　ゴン事務所（or 20〜30代の男性）
3〜4Ｆメゾネット部屋：　20〜30代のＤＩＮＫＳか子供1人の家族

残り2社の提案＆見積りを待って最終決定したいと思います。
昭和レトロ＆玉砕部屋がどんな風に変わるか今から楽しみです。

↓3Ｆキッチン

2009.11.09

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本日は大阪事務所ビルリフォームの2社目の現地確認でした。
前回（1社目）と同様に担当者以外に施工業者様も同行されていました。
ラフ図面（案）も見せて頂きました。

当然ですが、1社目とは全く異なるレイアウト図面。
いずれも甲乙付けがたい出来でした。
それぞれからよいところを採用すれば更に良くなりそうです

ところで来られた業者様から、屋上防水に不良箇所があると指摘されました
売主様が、3年前に外壁塗装・屋上防水・排水管取替えを実施しているにも関わらずです。。。
シート防水施工なのですが、確かにシート継目のコーキング不良が何箇所か見つかりました。

築40年以上のビル。
当然、売主の瑕疵担保免責で契約しています。

契約前に確認漏れした私の責任です
ここは当方負担の補修で仕方ないか・・・と、思ったのですが、念のため仲介業者様経由で売主に業者の保証期間が残っていないか確認を取ってもらいました。

確認結果。
施工後6年間保証
（但し建物所有権が変わった場合はその時点で保証打ち切り）

まだ引渡しが終っていないので所有権は現売主様のままです。


現在、施工業者様保証による無償補修が可能か売主様経由で確認を取って頂いています。
引渡しまでに、売主様のご協力で何とか補修出来るような方向で進みそうです。。。


＜今回の教訓＞
・3年前に修繕をしているからと言って、その部分の確認を怠ってはいけない
・売買時、過去の施工に保証期間が残っているかを確認し、購入後も引き継げる物は引き継ぐ
　（今回、所有権が変わると保証打ち切りってのはあまり理解できないのですが＾＾；）

何事も十分な確認が必要ですね