奈良区分マンション決裁

2009.12.04

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今日は区分マンションの決裁日でした。
現金決済&自己登記(所有権移転登記)は、この10日間で3回目。

もう手馴れた・・・はずですが、今回の売主様は権利書を紛失されていましたあせあせ(飛び散る汗)

しかも今回は相続物件だったのですが、相続登記の一部に、な・ん・と・・・登記漏れが^^;
登記漏れ校正を売主様依頼の司法書士さんに事前登記頂いて、本日の売買となりました。

売買終了後、書類を一式揃えて法務局に赴きましたが、権利書を紛失されているので、本日は仮受付となりました。
「事前通知制度」を利用する事になるので登記完了までには少々時間がかかりそうです。

@法務局から本人限定受取郵便(売主様宛)にて事前通知書を発送。
 (所有権移転登記をしても良いのか法務局が売主様に確認)
A売主様(登記義務者)は、その書類に記名押印して返送。


以上で権利書提出の代わりとなり、所有権移転手続きが始まります。
司法書士による「本人確認制度」を利用した方が確実で早いのでしょうが、今回は司法書士を使わないので仕方ないですね^^;


さて、今回購入した区分マンションは奈良市にあります。
部屋は60m2強の3DK。
5階建ての5階にあり、奈良で一番有名?な若草山も一望できます。
↓若草山の山焼き
cc9b4764a2aa1726.jpg


しかし欠点も・・・。
物件が古くエレベーターがありませんあせあせ(飛び散る汗)
5Fまでは階段を使って徒歩です(笑)

なのでリフォーム内容は、子供のいない若い夫婦やDINKSがターゲットになりますネ。

3DKのまま格安に仕上げて貸すか、2LDKに間取りを改装して家賃設定を少し上げるか。。。
コストを吟味した上でリフォーム仕様を確定させ、年内着工を目指しますわーい(嬉しい顔)



posted by ゴン at 19:00 | Comment(14) | 9.奈良マンション1号(売却済) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

階段が辛い・・・

2009.12.09

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先日決裁した奈良区分マンション。
5階部屋で共用部にエレベーターがありません。。。

昨日、リフォームの見積り対応で2〜3回登りましたが・・・。
足腰に来ます!!(爆)

絶対に50代以上の入居希望者はいないと思われます^^;


ユニットバスや洗面化粧台は近年交換されていて、そのまま使えます。
CA3A0611.JPGCA3A0722.JPG


クロス&床は全て張り替えますが、和室を1室潰して3LDK→2LDKにするか思案中です。
DINKSターゲットなら2LDKですけど、3LDKのまま低家賃設定にしたほうが良いのか・・・。
悩みどころです。
CA3A0713.JPG


↓32年物キッチン
CA3A0604.JPG


古いですがとっても綺麗に使われています。
一式交換するか、カッティングシートで行くか。。。
悩んでいます。
どうしましょう。。。

見積もりを見て最終判断したいと思いますわーい(嬉しい顔)



posted by ゴン at 10:00 | Comment(18) | 9.奈良マンション1号(売却済) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

奈良市区分マンション進捗

2010.01.17

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昨年11月に購入した奈良市区分マンション。
最低限のリフォーム費用でクロス等の表面改装だけに留めるか、間取り変更やキッチン交換等を含めた大規模リフォームを行うかで色々とシミュレーションしました。

その結果・・・、
様々な出口を考えて大規模リフォーム実施を選択しました。
(もちろん施工は業者様へ発注です^^)

主要なリフォーム内容
・3DLK→2LDKの改装
・キッチン交換
・床+壁+天井の表面材全面交換(床はフロアタイル、和室は琉球畳採用)
・全木部の再塗装


↓現在、順調に改装工事中です。
CA3A0713.JPG → CA3A0827.JPG


↓32年物のキッチンも撤去完了しました
CA3A0604.JPG → CA3A0830.JPG


当初案は、流行に習いLDKクロスの1面をアクセントカラーで施工頂く予定でした。
ところが、施工会社様にエコカラットの半端在庫品があるとの事で、「良かったら使用しませんか」とご提案を頂きました。
在庫品デザインがあまり変でなければ、LDKの一面はエコカラット壁にして頂く予定ですひらめき

今回の物件。
購入費+今回の改装工事費用総額を想定家賃でシミュレーションした場合、妄想表面利回り21%(実質利回り17.4%)の予定です。
このマンションは、管理組合がしっかりと機能しており、月々の修繕積立金+管理費がかなり安く抑えられているのが特徴です。


前回書いた大阪市ボロビルとこの奈良市区分マンションの大規模リフォーム。
いずれも完成は今月末の予定です。

妄想利回りが達成できるよう、努力すると共に、楽しみでもありますわーい(嬉しい顔)


<今日の言葉>
「言わなきゃ 分からん!」
言わなくても分かるはず。これこそ甘え手抜き傲慢だ。
言葉を選び誠心誠意わかってもらおうと努力する。
それが相手への愛情の証。



posted by ゴン at 18:00 | Comment(6) | 9.奈良マンション1号(売却済) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

奈良区分マンションリフォーム完成間近

2010.01.29

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昨年11月に購入した奈良市区分マンションの大規模リフォーム。
現在、順調に改装工事中でいよいよ終盤です。
本日のブログは施工中写真を中心に^^

↓和室を1室潰し、3LDK→2LDKに改装中
CA3A0713.JPGCA3A0894.JPG



↓32年物のキッチンも交換しました(写真以上に汚かった。。。)
CA3A0604.JPG → CA3A0893.JPG


↓LDKの壁1面に採用したエコカラット(デザインクロスより立体感が出て高級感があります)
CA3A0889.JPG


今週末に完成し、来週早々に引渡しを受ける予定です。
楽しみですわーい(嬉しい顔)


<今日の言葉>
「ともかくやろう」
人生は、何をしたかがすべて。ちいさなことでいい。
日々怠りなくやれば、大きな成果が手に入る。
ともかくやろう。
あなたの人生を変える単純明快な魔法。



posted by ゴン at 23:00 | Comment(8) | 9.奈良マンション1号(売却済) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする