一戸建て2軒に買付

2011.06.28

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ!


不動産賃貸業を始めて約5年。
この業界には、代々経営されてる大家さんやプロの不動産業者様等、多くのプレーヤーが入り乱れてしのぎを削る特殊な市場です。

資金ゼロでフルローンから立ち上げた私の不動産賃貸業。
長いスパンで考えれば、まだまだひよっこ。
特にリスクとリターンの関係とは言え、まだまだ借入額が多く、自己資本比率は低めです^^;

最初、フルローンで1棟物RCや重量鉄骨物件を中心に買い進めた後、2009年以降は、キャッシュフローを使った現金買いで自己資本比率を上げてきました。
2008年に脱サラし、生活できる十分な規模が得られた後は、安全サイドに賃貸経営の舵を切ったのは自然な流れだったかもしれないです。


今までに購入した収益物件。

・1棟RCマンション
・1棟重量鉄骨マンション
・1棟木造アパート
・1棟ビル
・区分マンション


振り返ってみると、様々な種類の物件を購入してきました。
それぞれの物件にメリットデメリットがあってなかなか面白いです^^

でも唯一、今まで購入した事がないのが一戸建て
以前から売物件の調査は行っていましたが、タイミングと価格等がなかなか合いませんでした。


そんな中、ほぼ同時に別々の仲介会社様から一戸建ての売物件情報を頂きました。
資料を一目見て、両方とも良い物件と判断。
即日内覧してきました。

売却理由等の背景をお聞きして、2軒とも転売業者様との競争になるとの事。
当方も細かいことを言わず、瑕疵担保責任無+即現金払(6月末決済可)の業者様スタイルでその場で買付を入れました。

1つは一番手を確保しましたが、もう1つは、売主様が全ての買付内容を比較して売却先を決めるとの事。

さて、次こそは一戸建てゲットなるか。。。
結果が楽しみです^^



posted by ゴン at 19:57 | Comment(8) | 12.大阪戸建1号(売却済) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

大阪戸建1号 売買契約完了

2011.06.30

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ!


一昨日に買付を入れた2軒の一戸建て。

2011.6.28 「一戸建て2軒に買付」
http://kansai-gon.seesaa.net/article/393386990.html


その内の1軒。
昨日買付が通り、本日、無事売買契約が完了しました。
買付から契約まで丸2日での完了。
6月末の滑り込み契約です。

当方の大阪戸建1号。
大阪府下の私鉄駅から徒歩5分に立地。
駐車場無の3DK一戸建て。

土地+建物の固定資産評価額合計の約半値が今回の購入価格となりました。

ただし安いには理由があります。
物件に接道している道路は道路の判定が未了
再建築を検討するには、特定行政庁へ道路判定協議の申請が必要です。

今回の重要事項説明上では再建築不可。
でも諸条件を考えると再建築出来そうな感じです。
(建物が朽ち落ちるまで所有するとは思えませんが^^;)


一方、室内状態。
大規模なリオフォームは必要なく、そんなに費用を掛けなくても貸せそうな状態です。
外壁部分塗装とキッチン、給湯器交換を主に予定しています。

売却時を想定すると、賃貸で利回り20%以上が希望ですが、リフォーム費用次第ですね。
まずは物件引渡しを無事に受けたいです^^



タグ:売買契約
posted by ゴン at 20:24 | Comment(6) | 12.大阪戸建1号(売却済) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

登記申請書作成 と 室内採寸

2011.07.08

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ!


先日契約した大阪戸建1号。
いよいよ、引渡決済日が迫ってきました。


引渡し後は出来るだけ早くリフォームしたいところです。

現在この物件は空家。
そこで今回の売買仲介会社様のお願いして、事前に室内寸法を測ってきました。

いろんなリフォームブランが浮かんできます。
考えることはコストもかからないので一番楽しい所かもしれないですね^^

が、想定家賃とのバランスも考えて、基本的には、出来るだけコストを掛けずに完成させたいところです。
しばらくは、間取り図面とにらめっこする機会が増えそうです。


その後、最寄の法務局へ。
今回も所有権移転登記を自分で行う予定です。

自己登記は今回で6回目。
登記申請書は毎回同じ雛形を利用して作成すれば10分少々で完成します。


法務局
新不動産登記法の施行に伴う登記申請書等の様式について(お知らせ)
http://www.moj.go.jp/MINJI/MINJI79/minji79.html


現金決済での不動産売買。
自ら行う所有権移転登記は対費用効果が高いので勉強を兼ねてお勧めですヨ^^



posted by ゴン at 23:05 | Comment(5) | 12.大阪戸建1号(売却済) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

大阪戸建1号 引渡し

2011.07.17

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ!


売買契約を完了していた大阪戸建1号。

2011.6.30 「大阪戸建1号 売買契約完了」
http://kansai-gon.seesaa.net/article/393386992.html


先日、無事に引渡しを受けました。


↓1階

P1080515.JPG


↓2階

P1080539.JPG


↓お風呂

P1080521.JPG


3室とも和室。
1階の和室は洋室に変えてLDK化しようかと検討中です。

問題はお風呂。
まあまあ綺麗ではありますが、統一感のない配色^^;

このままで行くか、塗装したりパネルを張って化粧直しするか。
悩みどころです。


あまり家賃は取れないので、基本、省リフォームで行きたい所ではあります。
もちろん、私にセルフは似合わない?ので業者様に全て依頼予定です^^



posted by ゴン at 20:57 | Comment(4) | 12.大阪戸建1号(売却済) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする