バブリーな入札物件

2011.12.22

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ


平成初期(特に平成2年築)の1棟物収益物件。
全国各地で数多く建築されましたよね。

当時はバブル真っ只中。
建築ラッシュでした。


収益物件の売買サイトを見ていると、平成2年築の売物件をよく見かけます。

先日、入札方式の売物件を見学してきたのですが、この物件もまさに平成2年築。
仕様も「ザ・バブル」な建物でした。

約70m2の部屋が10戸で地下に機械式駐車場が付いた豪華マンション。
収益物件とは思えない造作の数々でした。


各戸の玄関

CA3A0411.JPG


分譲マンションでもなかなかお目にかかれないデザインと重厚感。
実際にずっしりとした扉でした。


LDK内装

CA3A0414.JPG


まるで店舗内装のよう。
多少痛んではいますが、表面改装で十分に再生できそうです。


全空状態で長期間放置されたこの物件。
役員社宅として使われていたとか。

屋上防水も完全に切れ一部雨漏りを起こしていましたが、買値によっては再生して十分に収益が出そうな物件。
とりあえず、入札してみました^^



posted by ゴン at 23:00 | Comment(6) | 14.大阪マンション2号 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

物件を買います 建物調査

2012.01.13

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ


昨年12月、ある1棟物収益物件の入札に参加をしていました。
その後、昨年末に行われた開札の結果、1番札をゲット^^


売主は法人様。
私の入札額でこの物件を売却する為に、現在、売主様社内で稟議回覧中。
会長まで稟議が廻り、最終サインを待つばかりだとか。

基本的に問題なく売却承認されるようです。


というわけで、
売買契約を交わす前に、仲介会社様を通じて売主様にお願いし、再度、この物件の事前調査を行ってきました。

全空きで屋上防水が切れているこの物件。
結構な修繕費用が想定されます。

契約条件には「瑕疵担保免責」が含まれています。


入札時に概算で修繕費用を見積もっていましたが、リフォーム会社から6名の方に立ち会って頂き、詳細な調査を行いました。
建物外観から給排水管、室内まで約2時間に渡って綿密に調査。

屋上防水補修方法の確認、故障設備の確認と対策方法等を打ち合わせしました。
後日、詳細見積もりを頂く予定です。


順調に行けば、9棟目となる所有物件。

売買契約は今月。
物件引渡しを受けるのは来月となりそうです。

しばらくはやることが沢山ありそうです^^



タグ:入札物件
posted by ゴン at 23:00 | Comment(6) | 14.大阪マンション2号 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

9棟目購入確定

2012.01.20

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ


先日の入札で一番札をゲットした1棟物収益物件。
売主法人様の社内にて稟議回覧中でした。

2012.1.13 「物件を買います 建物調査」


待つ事、約3週間。。。
正式に売却決定が出た旨の連絡を仲介業者様から頂きました。
晴れて、9棟目となる「大阪マンション2号」の誕生です^^


・現状有姿
・瑕疵担保免責
・ローン特約不可

の売買契約が条件で、現況が、

・全戸空き
・屋上防水が切れていて、各所で雨漏り進行中^^;

という今回の物件。


購入後、かなり手を入れないといけない物件ですが、建物グレードはかなりの高級仕様。

購入価格も、競売落札価格並みか、それ以下かも、、、
と勝手に自己満足しています。



設備仕様で、一番の驚きは、浴室内にサウナが付いている事。

さらに各部屋には、ビルトインエアコンも付いています。
ひとたび故障すれば天井のやり変え等、余分な手間と費用を要しますが、
入居者募集時、強力な武器になると妄想しています。


今回は、2008年に購入した大阪マンション&兵庫マンション以来、約4年ぶりに金融機関から購入資金の融資を受ける予定で、現在、融資条件等を複数の金融機関と交渉中。


まずは、無事に引渡しを受けるべく、粛々と進めたいと思います^^



タグ:物件購入
posted by ゴン at 22:10 | Comment(10) | 14.大阪マンション2号 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

重要事項説明書の事前説明

2012.01.31

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ


契約時に行われる重要事項説明。

宅地建物取引業法で、不動産仲介業者様には、売買物件における重要事項を調査し告知する義務が定められています。
必ず、重要事項説明を聞いてサインしてから契約に望みますよね。


来月決済予定の大阪マンション2号の大手仲介会社様の場合。
社内自主基準で、契約日に説明する重要事項説明の事前説明を別途行っているそうです。

つまり、重要事項説明を2度聞く事に。
社内規定が細かいのは安心とも言えますが、正直、めんどくさいと言う気持ちも。。。^^;
決まりなので仕方ないですね。


早速、1回目の重要事項説明を物件内の和室で聞いてきました。

DSC_0020.jpg


料亭のような和室天井がちょっとお気に入りです。



説明を受けて一番の驚きは最後に書かれていた特約事項。
特約事項だけでA3の紙4枚に文字がびっしり。
ここまで細かく書かれた重要事項説明書ははじめて見ました。

事細かに告知する事で仲介責任のリスクヘッジにもなっているのでしょうが、買主としても、購入後、何も調べる必要がないぐらいきっちり書かれていると気持ちが良いものですね。
数点ほど内容に付いて細かい質問をさせて頂き、次回契約日までに調査の上、重要事項説明書に盛り込んで頂く事になりました。


同じ仲介仲介料を払うなら、細かく調査いただいた方が嬉しいものです^^

もっと言えば、仲介手数料がより安ければ。。。は、これ、タブー。
良い物件情報を頂く為にもwin-winで行きたいものです^^



posted by ゴン at 19:50 | Comment(0) | 14.大阪マンション2号 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする