重要事項説明書の事前説明

2012.01.31

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ


契約時に行われる重要事項説明。

宅地建物取引業法で、不動産仲介業者様には、売買物件における重要事項を調査し告知する義務が定められています。
必ず、重要事項説明を聞いてサインしてから契約に望みますよね。


来月決済予定の大阪マンション2号の大手仲介会社様の場合。
社内自主基準で、契約日に説明する重要事項説明の事前説明を別途行っているそうです。

つまり、重要事項説明を2度聞く事に。
社内規定が細かいのは安心とも言えますが、正直、めんどくさいと言う気持ちも。。。^^;
決まりなので仕方ないですね。


早速、1回目の重要事項説明を物件内の和室で聞いてきました。

DSC_0020.jpg


料亭のような和室天井がちょっとお気に入りです。



説明を受けて一番の驚きは最後に書かれていた特約事項。
特約事項だけでA3の紙4枚に文字がびっしり。
ここまで細かく書かれた重要事項説明書ははじめて見ました。

事細かに告知する事で仲介責任のリスクヘッジにもなっているのでしょうが、買主としても、購入後、何も調べる必要がないぐらいきっちり書かれていると気持ちが良いものですね。
数点ほど内容に付いて細かい質問をさせて頂き、次回契約日までに調査の上、重要事項説明書に盛り込んで頂く事になりました。


同じ仲介仲介料を払うなら、細かく調査いただいた方が嬉しいものです^^

もっと言えば、仲介手数料がより安ければ。。。は、これ、タブー。
良い物件情報を頂く為にもwin-winで行きたいものです^^



posted by ゴン at 19:50 | Comment(0) | 14.大阪マンション2号 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

屋上防水の補修案

2012.02.01

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ


先月依頼していた大阪マンション2号の調査結果報告書を受け取りました。

2012年01月13日 「物件を買います 建物調査」


約60ページに及ぶ建物調査結果報告書。
各部位ごとに調査報告結果(劣化度等)が記載されていました。

合わせて・・・・、高額な見積もりも^^;



一番の問題は、現在の雨漏り原因となっている屋上防水の破れ。
住宅寿命にとって、雨漏りは大敵です。


DSC_0006.jpg


一部が屋上緑化(植栽)スペースになっていますが、手入れが全く行き届いておらず全体的に草ボウボウ。
アスファルト防水層10mmの上には、断熱ボード、押えモルタル、石材が順に敷き詰められている為、防水層の漏れ箇所が全く目視(特定)できません。


アスファルト防水は、一番信頼性と耐久性が高いといわれている工法。
アスファルトを溶融したものとルーフィングと呼ばれる防水シートを何層も重ねて仕上げていく時間のかかる工法です。

しかし、この建物のようにメンテナンスを怠り 漏れてしまっては全く意味がありませんね。。。


今回の補修内容は、植栽スペースを潰した上で石材の上にモルタルを施工してシート防水による全面補修をする形となっていました。
一番確実な方法ではありますが・・・、結構な補修費用。
もう少し良い補修方法がないかな。。。

しばらくは悩みの日々です。



posted by ゴン at 23:00 | Comment(2) | 14.大阪マンション2号 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

売買契約締結完了

2012.02.06

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」へようこそ


9棟目となる大阪マンション2号。
無事、売買契約締結が完了しました☆

通常、契約時に支払う10%程度の手付金はなし。

本入札物件は、複数の金融機関が絡む任意売却。
売主側の金融機関が売却を認めない可能性や共同担保が付いている等が理由で、契約時の手付金をゼロにして引渡時に一括決済となりました。


今回の売買契約は、持ち回り契約となり売主様は同席されませんでした。

売主様署名捺印済みの重要事項説明と売買契約書に署名と捺印。
約1時間ほどで無事終わりました。



今回の売買対象は、土地2筆と建物1棟なので登記事項証明書は3つ。


DSC_0001.jpg



一見普通に見えますが・・・、この書類を横から見ると、





DSC_0002.jpg


!!!
1筆分で約300ページあまり。
3つ合計で約1000ページの登記事項証明書を受け取りました。


抵当権設定仮登記が約30行の金融機関名義で設定されていて、まるで金融機関の見本市^^;
それぞれに全国の売主様所有物件が共同担保目録になっています。

電話帳のような登記事項証明書の束をはじめて見ました。


今回の入札物件を落札したのが昨年12月。
当方はローン特約等、諸条件無しなのに契約まで1ヶ月以上も掛かかったのは、売主様が各金融機関に売却了承を取るのに時間が掛かったからだそうです。


引渡日は今月。

私も各金融機関と借入(購入資金)交渉を引き続き行っており、条件交渉等の最終段階。
まだどの金融機関で借りるか結論を出していません。

金銭消費貸借契約(金消契約)が終わるまでは息の抜けない日々が続きそうです。



posted by ゴン at 23:00 | Comment(7) | 14.大阪マンション2号 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする