2013.10.15

さて、久しぶりに新しい物件を購入することになりました。

といっても・・・、
わけあって、売買契約も引渡決済も一切終わっていませんので流れる可能性が無いわけではありません。


昭和築のRC造1棟もの。
固定資産評価額の約半値での購入ですが、もちろん、様々なリスクと理由があります。

都市銀行と融資交渉の結果、
これらのリスクを加味した上でフルローンを出して頂ける事になりました。
購入後、色々と手を入れる必要がありますが、最終、妄想だと高利回りに仕上がる予定です。

引渡し決済まで油断できませんが、新物件購入に向けて粛々と進めて行きたいです。


＋＋＋

最近の収益物件価格はかなり高騰気味。
売物件情報を見ても、ほとんどが机上検討で論外の判定です。

でも、、、たまに良い物件情報が来たりします。
どれだけ市況が加熱したとしても、諦めずに探せばよい物件に巡り合えるものです。

収益物件は買うのが最終目的ではありません。
自らの基準を曲げずに探し続けるのが、きっと成功への近道なんだと思います。

2013.10.28

１９回目の購入。
１棟ファミリーマンションを決済しました。

2013年10月15日 「新物件を購入します。多分・・・」


札幌マンション３号になります。

遠隔地に物件を買うのは約４年ぶり。
最近は遠隔地に買う気が全くなかったのですが、ひょんなことから購入することになりました。


都市銀行からの融資は、当初の仮承認ではフルローンでしたが、最終、本部審査部からダメ出しが出たようで、15％ほど自己資金を入れることに。

売買金額から差し引かれる売主様預かり金が百万円以上あり、フルローンだと、実質オーバーローンになることから、審査部にとってかなり抵抗があったようです。

関西だと、預かり金は持ち回り方式（売買で清算しない）。
預かり金をもらえることがないので、久々になんか得した気分です＾＾
（関西地区以外の売買では当然なんですが＾＾；）


売主様は代々の大地主。
相続で手に入れたものの、全く賃貸業に興味が無い状態。

複数世帯で滞納があり、最長滞納者はなんと70ヶ月以上。
5年以上滞納放置です！！
一部は時効になってる？

その他にも２年以上の滞納者等もいて、全ての滞納者金額を合計すると約600万円。

売主様曰く、
「滞納はずっと知ってたけど何もアクションしてこなかった」
とか。

怖いプロ系の滞納者ではありません。
督促すれば普通に何とかなりそうな気がする属性です。（実際にはわかりませんが）

余裕があるというか、、、凄いです＾＾；


代々の大地主様でプライドの方は強くお持ち。
近所の目を気にして、売却は完全水面下で、しかも道内の人はＮＧだったとか。
（近くの人が買ってうわさになるのが嫌だったのかな。。。）

と言うわけで、札幌の投資家でなく、遠く離れた私の所へ物件情報が廻ってきたようです。

売り側仲介が、収益物件の取り扱いに慣れていなかったのも何かと大きいです。
約25％の指値が効いて、表面利回りは26％となりました。
水面下情報での相対取引は何かと美味しいです。

近隣商業地域の角地に建つ１９世帯ＲＣ造５階建。
建物前面はレンガ造になってます。

↓





このレンガ造＋アーチ窓の組み合わせ。
個人的に大好きです。

この後、滞納者とのやり取りがどうなるのか。楽しみです。
末永く活躍する建物になって欲しいです＾＾

2013.11.26

札幌マンション３号を購入してまもなく1ヶ月。
全くやる気の見られなかった前所有者様から引継ぎ、当方が依託した管理会社担当者様に奔走頂いてます。

売買契約時に聞いていたのは複数世帯の長期滞納。
5年以上滞納放置の部屋もあり、全ての滞納者金額を合計すると約600万円とのことでした。


しかし・・・、担当者様から頂く報告メールには驚きの数々が。

・滞納は無かった？
・893の存在？
・家賃自動振替を受け付けない
・デートに誘われる店子
・水漏れ部屋に住む
・北海道なのに、、、入居時からガスストーブが壊れてた
・被害届を出した店子へありえない対応
・レントロールに無かった収入


詳細は書けませんが、とても楽しい物件です。


ちなみに今回、瑕疵担保責任免責で購入しています。
瑕疵（欠陥や不具合）があった場合でも、売主はその責任を負わないという特約ですね。


民法には以下の条文があります。

民法第572条（担保責任を負わない旨の特約）
売主は、第560条から前条までの規定による担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実及び自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない。

今回は、これに該当する事案が含まれています。

通常こういった場合、買主側が立証しなければいけませんがすでに目処が付いてます。
今後、交渉が必要になりそうです。



余談ですが、ネットオークションの「ノークレーム・ノーリターン」。
同様に、民法の担保責任を負わない旨の特約に該当します。

「ジャンク品につき・・・」と表記があれば動作不良も特約に該当しますが、単にノークレーム・ノーリターンだけの表記の場合、説明不十分で特約無効が認められる可能性がありますので注意が必要です。



話しが逸れました＾＾；

普通に管理していれば、表面利回り26％なんかで叩き売る必要が全く無い物件。
経営能力の低い所有者様や相続関連の売物件は旨みが断トツですね。

また、来月札幌へ行きます。
（と言うか、行きたいだけだったりします＾＾）