2014.05.08

札幌マンション３号。

昨年秋購入後、管理会社様の努力もあって空いていた空室は着実に減少。
現在１室空のみになりました。

前所有者様の放漫管理経営で管理状態は最悪。
１つ１つクリアしていき現在に至ります。

近隣商業地域のＲＣ造で表面利回り約２６％。
現況建物では、容積率を約６０％しか消化していないのにです。

当然安く買えたのは放漫経営以外にもたくさんの理由があってのもの。
一番の急務は建物状態。
大規模修繕を行う必要があります。



先日、デザイン事務所にデザインを依頼していました。

↓

2014.03.07　「デザイン事務所に依頼」



そのデザイン案が出てきました。

建物外観は大きく変貌。
特にエントランス廻りは印象が大きく変わる予感です。



また各階共用廊下も昭和風の現況から一変。
シンプル案と思い切った案の２つが出てきました。


現状

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思い切った案

↓





シンプル案は普通の長尺シート床＋塗装仕上げの案。
管理会社担当者様とも相談し詳細を決めたいと思いますが、シンプル案をベースに考えたいと思っています。


あとは、デザインを実際に再現するための見積もり作業です。

建物がどのように蘇るか。
私自身が楽しみです。

2014.05.09

昨日書いた札幌マンション３号のデザイン案。

大規模修繕に先行し、先に実施したものがあります。
「都市ガスからプロパンへの切り替え」

本物件は、テナント数軒と６０平米前後のファミリー向け間取りで構成。
シングル物件ではないのでプロパン化するか悩みましたが、あるプロパンガス会社様から、都市ガス並の料金体系＋設備投資のご提案を頂き、思い切って切り替えてみることにしました。



1立方メートルあたりのカロリー。

プロパンガス：約24000kcal
都市ガス：約12000kcal


プロパンのカロリーは都市ガスの約２倍。
つまり、プロパンである量の水を１０分で沸騰させたとすると、都市ガスだと同じ条件で２０分掛かることになります。

しかし、立方メートル単価も２倍以上プロパンの方が高いです。
結局、トータルコストは一般的にプロパンの方が高くなります。


都市ガス並料金になるなら入居者様もデメリットは無いと考えました。
さらに、給湯器やガスコンロ、FFファンヒーターが新品に置き換わり、水栓もツーハンドルからシングルレバータイプへ交換。

各入居者様もとても喜んで頂いているようです。
大規模修繕でさらに建物が蘇るのが楽しみです。

2014.05.17

空室の現状回復工事。
最近はリフォーム以外にもリノベーションが盛んに行われています。

一般的な定義では、
リノベーション：新築より機能向上させたり価値を高めたりする（改修）
リフォーム：老朽化した状態を新築に戻す（修繕）


室内状態以外にも、建物立地や家賃相場等でどちらを行った方がメリットあるのかを検討することになります。

近い将来、新築がもてはやされる時代は終わりをつげ、中古再生が主流になる可能性があります。
そうするとリノベーション市場は、今後、ますます拡大しそうですね。

とはいえ、現在の賃貸市場で考えてみると、多くの場合、リフォームの方が採算が合うかと思います。



この玄関廻り。

↓

　



退去時、昭和テイストの香りでした。
客付け再募集に当たり、リフォームを実施。

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玄関と廊下の床にCFを上貼りし、玄関扉と木部を白く塗装。
ソフト巾木をホワイト系に交換。
この部分だけだと工材込３万円ぐらいでしょうか。

たったこれだけでも内覧時の印象が大きく変わります。


リフォームでもリノベーションでも、常に対費用効果を考えることは重要。
無駄のない修繕を行うことが収支上一番重要だと思います。