新規購入しました

2014.03.19



数ヶ月前から検討している売物件がありました。
急遽、購入することになりました。

RC造28世帯の1棟物マンション。
表面利回り20.9%。

新耐震基準の建物でしっかりと建っていますのでこの利回りは激安。
現在相場の約半値近くで購入できたと思います。

しかしこの値段で買えたのは、もちろんそれなりの理由があります。


それは、「差押物件」だったから。
引渡し決済は当然ありませんし、賃貸借契約書や鍵、図書類も現状手元に一切無し。
これらを引き継げるかもまだ確定していません。

ただし、購入前に旧所有者とは何度か接触して感触を得ています。


競売にある引渡命令がありませんので、その分もリスクになります。
ですが、とてもワクワクしています。

少し変態ですネ^^;


今回の購入で所有戸数が150戸を超えましたが、売却による資産組換を行ったことで自己資本比率は32%になっています。
オーバーローンから賃貸業を始めたわけですから、だいぶ健全性が上がったと思います。

これからも無駄な拡大路線に走らず、堅実な賃貸業を目指したいと思います。



posted by ゴン at 23:59 | Comment(0) | 20.札幌マンション4号(売却済) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

賃貸借契約書を入手

2014.03.20



昨日書いた新規購入した物件。
競売と異なり手続きが何かと煩雑です。

しかも、売却決定通知が出た日が残金納付の締切日。
全く余裕がありません^^;


納付時点で、物件の賃貸借契約書や鍵、図書類は一切手元にありませんでしたが、
その後、旧所有者と接触し、賃貸借契約書一式と家賃表を入手。
管理会社担当者様に迅速に動いて頂きました。


書類を精査すると、プラス点とマイナス点がそれぞれ出てきました。

プラス面は家賃収入が想定より多かったこと。
表面利回りが20.9%から23.9%にアップしました。

マイナス面は2つ。
1つは、長期滞納者が判明した事。
ですが、債権を譲渡してもらい回収に努めたいと思います。
もう1つは、占有者がいるかも?と思われる部屋があること。

詳細は書きません(書けません)が、かなり怪しい感じです。

競売では、買受人に対抗できない占有者に対して引渡命令の申立をすることができ、簡易な方法で明け渡しの強制執行をすることができますが、国税徴収法に基く手続では、引渡命令に該当するものはありませんので、買受人が裁判を行い明け渡しを進める必要があります。


実際にはどうなるか分かりませんが・・・、
旧所有者との交渉を含めていろいろと楽しい感じになってきました^^;


旧所有者とは近々、関係者が一同に会して話し合いの場を設ける段取りになっています。
行動力のある素敵な管理会社担当者様と共に、楽しんで?粛々と進めて行きたいと思います。



posted by ゴン at 21:00 | Comment(0) | 20.札幌マンション4号(売却済) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

賃貸借契約書が無い部屋

2014.03.23



先日購入した破産物件。
旧所有者から入手した全世帯分の賃貸借契約書に目を通しました。

その結果、全28戸中7戸分の賃貸借契約書がまだ手元にありません。
元々口約束での契約だったのか、それとも旧所有者が書面を紛失したのか。
真意はまだわかりません。。。

賃貸借契約書がある部屋も、現状の設定家賃と異なる内容が複数。
旧所有者は自主管理だったので、かなりアバウトに管理していたようです。

とりあえず、管理会社担当者様より「所有者変更通知」を全世帯に配布済み。
旧所有者から入手した手書きの家賃表を元に、ヒヤリングで確認しながら賃貸借契約書の巻きなおしになると思います。


賃貸借契約書が無いパターンは立証が難しいですね。
民法上は口頭契約でも成立。

旧所有者からヒヤリングしながら慎重に進める必要がありそうです。


近々行われる旧所有者との話し合いに向けて、
旧所有者様から署名捺印を頂くために、家賃滞納分の債権譲渡契約書や滞納者に内容証明で出す債権譲渡通知書、残置動産放棄書等を準備しています。

どのような話し合いになるか、相手との交渉が楽しみです。



posted by ゴン at 23:59 | Comment(0) | 20.札幌マンション4号(売却済) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

旧所有者と面会

2014.03.27



先日の破産物件の購入。
購入後、はじめて旧所有者と面会しました。

物件の鍵(共用部&各戸マスターキー)を受取りましたが、まだ受取ってなかった賃貸借契約書は紛失したとのこと。
無いものとして入居者様と契約書の巻き直しを進めるしかないようです。。。


「なぜこんな事態になったのか?」
単刀直入にお聞きしましたが、旧所有者から明確な回答はありませんでした。

滞納される方の特徴。
「ルーズ」
まさにそんな方とお見受けしました^^;


その他、面白いネタがたくさんあるのですが、ここにはちょっと書けない内容です。

今回はじめてこういった物件を購入してみて、たくさんの驚き?と事実に遭遇しています。
不動産投資で失敗して退場する方の生き様、そのものをリアルタイムで見届けている様に感じます。

今後の賃貸業に生かせる経験なのは間違いないでしょう。
この後もしばらく交渉が続きます。

旧所有者の今後を見届けることで、自分への戒めにもしたいと思います。



posted by ゴン at 23:30 | Comment(4) | 20.札幌マンション4号(売却済) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする