6棟目の話

2008.06.08



検討して指値していた6棟目であるが、本日仲介業者から連絡が入った。

結論から言うと「NG」でした。

理由としては、売却金額自体が割安に設定されているので、満額以外の買付けは受け付けないとの事であった。


地下鉄駅徒歩1分のRCで表面利回り12%なので、確かに満額でも超お買い得です。
私は、指値を表面利回り13.5%ぐらいで出しておりました。

他にも本物件を紹介したい人が何人かいるとの事でしたので、これ以上引っ張っても担当者にご迷惑が掛かると思い、買い上がるつもりは無い事を伝えた上で、丁重にお断りいたしました。


こればっかりは仕方ないですね。
大阪と兵庫の2物件を最近購入していなかったら満額でも買っていたかもしれないです。

ただ、仮に買えたとしても、法人決算締切りの6月末には引渡しが間に合いそうに無いので、消費税還付も受けれないです。

また、2棟同時購入しており資金的にも無理はできないと思いました。
しかも、さすがに融資検討時には直近で2棟購入したことを銀行に話さないわけにはいかないでしょうから、、、

もっとも話さなかったとしても、おそらく、、、確実にばれてしまうでしょうが(笑)


当面は最近購入した2棟の管理業務に集中して行きたいと思います!

明日は朝から大阪マンションの共用部清掃と7月分の請求書投函に行く予定です。



posted by ゴン at 21:12 | Comment(0) | 収益物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

気になる中古一戸建て

2008.06.29



最近購入した大阪マンションと兵庫マンションの作業が、だいぶ一段落してきたので、久しぶりにネットで物件検索しました。

いつもは、一棟物の収益物件で検索して探しているのですが、今日は何となく中古一戸建てを検索していました。

すると、、、

んんっ・・・
気になる物件を見つけました。


場所は地元関西で、某私鉄沿線の駅から徒歩2分。
広さ約140m2の「商業地域」(建蔽率80%・容積率400%)の土地で、昭和55年築の木造一戸建て付。
平成10年頃に増築+フルリフォームを実施済みで、まだまだ使えそうな建物です。


デメリットとしては、公道4m(路線価96000円/m2)に接道で、実際の容積率は240%となり、かつ間口2mの旗竿地となっています。

価格は、750万円


旗竿地の概算方法は、進入路部分の価値率を50%、建築可能有効部分の価値率を80%にして全体面積に案分して求める方法が一般的のようです。

これをそのまま当てはめると、路線価ベースでの土地評価が約920万円。

建物を解体してマンション用地にしても良し、そのまま戸建賃貸として貸しても良し、いろいろと出口戦略も描けそうです。

早速、業者に連絡を取って資料をFAXしてもらいました。

しかし、これだけ安いのにはなにか理由があるはずです。
明日早速現地を見に行って、理由を確認したいと思います。



タグ:一戸建
posted by ゴン at 00:54 | Comment(0) | 収益物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008.06.29



昨日書いた、750万円の中古一戸建ての件、今日現地を見てきました。

結論から言うと、要調査(ペンディング)としました。

一番の問題は、旗竿地なのですが、間口が図面上(地籍測量図)では2mとなっているのに、メジャーで図ってみると1.9m強しかありません。

境界石もあるのですが間口が2mないのです。

これでは再建築ができません。。
どうも隣地の塀が越境しているように感じます。
(境界石を動かした??)


隣地所有者が、越境していることを認識していて、覚書が結べればまだよいのですが、越境の認識がない場合、ややこしいことになりそうです。

地籍測量図が2mとなっていて、現況が1.9mの場合、再建築の可否はどのような判断になるのでしょうか?

やはりこの場合、再建築は出来ないのでしょうか?

TELでこのあたりを、仲介業者の担当者に聞いてみてもわからないようで、購入する場合の重要事項説明には、「再建築時は関係機関と協議する事」としか言えないようです。

うーーーん。微妙です。
というわけで、一応わかる範囲で出来るだけ調査していただき、回答をもらうことにしました。


最寄駅には大学もあり、需要はあるように思います。
自己流検討ですが、27m2×12室が建築できそうで、家賃相場からRC造で11%ぐらい出そうな気がしています。
もちろん再建築できればの話ですが、、、


しかし、、、安い売値には、やっぱりなんらかの理由がありますね。
業者からの回答を待ちたいと思います。



タグ:一戸建
posted by ゴン at 19:02 | Comment(4) | 収益物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

戸建賃貸「ユニキューブ」

2008.07.27



今日も暑かったですね〜。。。
暑さにめげず、今日も不動産漬けの一日でした。

マンション管理関係のセミナーに出席してから、ハイアス・アンド・カンパニー株式会社が展開している、戸建賃貸「ユニキューブ」の見学会に参加してきました。

戸建賃貸って、浦田さんが昨年?本を出版してから、本格的に普及してきたような気がするのですが、いままで見たことがなかったので、見学できるのをすごく楽しみにしておりました。

↓ユニキューブの外観
CA3A00171.JPG



見ての通り、非常にスタイリッシュです。
若い夫婦に人気が出そうな外観ですよね。

実際、見学した場所には全部で8棟のユニキューブが建っていましたが、全て建築段階で満室になったそうです。

ユニキューブのコンセプトは、55坪程度の土地に2棟のキューブ型戸建てを建てる事を基本としています。

1棟あたりで、1階および2階の床面積にアウトリビングを合わせて80m2弱の広さがあります。
4人家族程度であれば十分な広さです。



驚くべきはその販売価格です!

本体価格:780万円
外構工事:50万円
屋外設備:70万円

合計:900万円/棟×2棟=1800万円



建築コストがどうなっているか非常に興味があったので、聞きにくかったのですが、このユニキューブを建てた地場の建築会社の社長にざっくばらんに聞いちゃいました。
大体、利益率は約20%との事でした。

つまり、900万円×0.8=720万円/棟がこの建物の原価となります。
間取りを規格化しているとはいえ、かなり安いですよね〜。

この場所では、駐車場2台付きで家賃12万円で貸しているそうです。
なので、土地を持っている前提ですが表面利回り16%(家賃144万円/年÷900万円)となります。

う〜ん。なかなか良い投資ですね。
土地を持っていればですが、、、(笑)

いろいろと、すごく刺激を受けた一日でした。



posted by ゴン at 17:57 | Comment(2) | 収益物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする