2008.06.08

検討して指値していた６棟目であるが、本日仲介業者から連絡が入った。

結論から言うと「ＮＧ」でした。

理由としては、売却金額自体が割安に設定されているので、満額以外の買付けは受け付けないとの事であった。


地下鉄駅徒歩1分のＲＣで表面利回り12％なので、確かに満額でも超お買い得です。
私は、指値を表面利回り13.5％ぐらいで出しておりました。

他にも本物件を紹介したい人が何人かいるとの事でしたので、これ以上引っ張っても担当者にご迷惑が掛かると思い、買い上がるつもりは無い事を伝えた上で、丁重にお断りいたしました。


こればっかりは仕方ないですね。
大阪と兵庫の２物件を最近購入していなかったら満額でも買っていたかもしれないです。

ただ、仮に買えたとしても、法人決算締切りの6月末には引渡しが間に合いそうに無いので、消費税還付も受けれないです。

また、2棟同時購入しており資金的にも無理はできないと思いました。
しかも、さすがに融資検討時には直近で2棟購入したことを銀行に話さないわけにはいかないでしょうから、、、

もっとも話さなかったとしても、おそらく、、、確実にばれてしまうでしょうが（笑）


当面は最近購入した２棟の管理業務に集中して行きたいと思います！

明日は朝から大阪ﾏﾝｼｮﾝの共用部清掃と7月分の請求書投函に行く予定です。

2008.06.29

最近購入した大阪マンションと兵庫マンションの作業が、だいぶ一段落してきたので、久しぶりにネットで物件検索しました。

いつもは、一棟物の収益物件で検索して探しているのですが、今日は何となく中古一戸建てを検索していました。

すると、、、

んんっ・・・
気になる物件を見つけました。


場所は地元関西で、某私鉄沿線の駅から徒歩２分。
広さ約１４０ｍ2の「商業地域」（建蔽率８０％・容積率４００％）の土地で、昭和５５年築の木造一戸建て付。
平成１０年頃に増築＋フルリフォームを実施済みで、まだまだ使えそうな建物です。


デメリットとしては、公道４ｍ（路線価９６０００円/ｍ2）に接道で、実際の容積率は２４０％となり、かつ間口２ｍの旗竿地となっています。

価格は、７５０万円。


旗竿地の概算方法は、進入路部分の価値率を５０％、建築可能有効部分の価値率を８０％にして全体面積に案分して求める方法が一般的のようです。

これをそのまま当てはめると、路線価ベースでの土地評価が約９２０万円。

建物を解体してマンション用地にしても良し、そのまま戸建賃貸として貸しても良し、いろいろと出口戦略も描けそうです。

早速、業者に連絡を取って資料をFAXしてもらいました。

しかし、これだけ安いのにはなにか理由があるはずです。
明日早速現地を見に行って、理由を確認したいと思います。

2008.06.29

昨日書いた、750万円の中古一戸建ての件、今日現地を見てきました。

結論から言うと、要調査（ペンディング）としました。

一番の問題は、旗竿地なのですが、間口が図面上（地籍測量図）では2ｍとなっているのに、メジャーで図ってみると1.9ｍ強しかありません。

境界石もあるのですが間口が2ｍないのです。

これでは再建築ができません。。
どうも隣地の塀が越境しているように感じます。
（境界石を動かした？？）


隣地所有者が、越境していることを認識していて、覚書が結べればまだよいのですが、越境の認識がない場合、ややこしいことになりそうです。

地籍測量図が2ｍとなっていて、現況が1.9ｍの場合、再建築の可否はどのような判断になるのでしょうか？

やはりこの場合、再建築は出来ないのでしょうか？

ＴＥＬでこのあたりを、仲介業者の担当者に聞いてみてもわからないようで、購入する場合の重要事項説明には、「再建築時は関係機関と協議する事」としか言えないようです。

うーーーん。微妙です。
というわけで、一応わかる範囲で出来るだけ調査していただき、回答をもらうことにしました。


最寄駅には大学もあり、需要はあるように思います。
自己流検討ですが、２７ｍ2×１２室が建築できそうで、家賃相場からＲＣ造で１１％ぐらい出そうな気がしています。
もちろん再建築できればの話ですが、、、


しかし、、、安い売値には、やっぱりなんらかの理由がありますね。
業者からの回答を待ちたいと思います。