築33年一戸建ての調査

2008.09.11

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」ブログへようこそ!


ここ最近の話ですが、今年6月に法人で2物件を購入してから、全く物件調査を行っていませんでした。
たまにインターネットで、新着の収益物件情報をチェックしている程度ですね。

その前までは、毎週末、最低3〜4物件を見に行っていました。
「これは!」って思える物件だと、平日の夜中でも良く見に行きましたね〜


私の今の状況で行くと、、、、ご批判を覚悟の上で書きますが、経済的自由(あくまで今のところですが・・・^^;)を十分に得ているわけです。
すいません、、、ちょっと傲慢気味に書いてしまいましたね・・・
勝手に書いているだけなのでスルーしてやってください^^;

ですので、今後の方針としては、拡大路線をやめて(と言うかこれ以上無理に拡大する必要がない)、

@借金の繰り上げ返済
A超お買い得物件の現金買い(中古一戸建て等)
B所有物件の入れ替え
C新たな事業

の4つあたりを今後やって行きたいなぁ〜と最近考えています。

この中でも、特に中古の一戸建てを超格安で購入して、高利回りを達成されている方のブログをよく拝見します。
Aの方法ですね。

ただ私の場合は、今まで中古一戸建て(戸建賃貸)を検討した事すらなかったので、1度関西でよい物件があれば検討してみたいな〜と漠然と考えていました。

そんな中、、、今日の昼、ある業者様から、まさにこんな物件の紹介を受けたのですぴかぴか(新しい)


<概要>
価格:580万円
場所:関西の某政令指定都市 
立地:駅徒歩約20分、一種住居地域(建ぺい60%、容積200%)、都市ガス、本下水
土地:15坪弱、接道約5m協定通路(43条道路、要協議)
建物:18坪弱、築33年、3DK

業者様曰く、「某金融機関が債権者の物件で、表面価格は580万円となっていますが、某金融機関が納得いく価格であればいくら安くてもかまわない」
、といった物件だそうで、
現在のところ業者及びネット広告等にはまだ出していないとの事でしたひらめき

それならば!!ってことで、早速夕方に見に行ってきました車(セダン)
約3ヶ月ぶりの物件調査。
ほんとにワクワクしました!

で、、見に行った結果ですが、接道(通路?)の件以外にもいろいろと確認したい事が出てきたので、明日また業者様に確認を取りたいと思います。

続報は明日(進展があれば)書きたいと思います。



posted by ゴン at 21:52 | Comment(11) | 収益物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

築33年一戸建の顛末

2008.09.13

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昨日の中古一戸建ての件ですが、本日、室内を拝見させていただきました。

↓外観
CA3A0067.JPG


物件内には、事情により売主様の動産類がそのままの状態で残っており、写真は取っていませんが、築33年相応の内装状態でした。

この物件の土地評価額は、路線価で行くと約340万円、取引相場で450万円前後になります。
賃貸に出した場合の家賃は、おそらく5〜5.5万円ぐらいだと思います。
そして内覧した結果、リフォーム代に大体100万円ぐらいかかるかな〜と判断しました。

5万円×12ヶ月÷20%(利回り)−100万円=200万円ひらめき

その場で、業者様に「200万円!」って打診してみました。

で、、、結果はあえなく玉砕いたしました。(笑)

仕方ないですね!
詳細は書きませんが、この売物件、いろいろと事情があるようで話を伺って納得です・・・(^^;

その後30分ほど雑談をさせていただいたのですが、そのお話の内容から、いろいろと勉強させて頂いた事が一番の収穫でしたぴかぴか(新しい)


内覧が終わった後、いろいろと寄り道をしながら帰ったのですが、その途中、ツタが家全体を覆っている家を見つけました。
珍しいので思わず写真をパチリ。

CA3A00651.JPG


甲子園みたいです(笑)
これって家の耐久性に悪影響を及ぼしたりしないのでしょうか・・・

それにしても涼しそうな家です。
ちょっとしたエコハウスですね家



posted by ゴン at 21:27 | Comment(10) | 収益物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

中古売戸建に鬼指値

2008.10.05

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最近の関西地方は、雨が多いような気がします。
今日も雨が降ったりやんだりのぐずついた一日でした。。。

しかし、、、よく考えると今年は台風が全く来ないですね。
これも異常気象なんでしょうか・・・。

こんな天気の悪い日は、物件を見に行くに限りますexclamation・・・・かねわーい(嬉しい顔)
某大手不動産会社から、「ぜひ見て欲しい物件があります」と紹介を受けた880万円の中古一戸建物件を見に行ってきました。

正直、基本的に買う気はありません。
単なる興味本位ですね。

対象物件は、
土地50m2に築41年の60m2の家です。

路線価で土地評価が825万円(路線価165000円/m2)。
駅から徒歩6分の立地で、住宅地としてはこの付近で人気地域です。
また、平成6年に300万円ぐらいかけて、内外装を全面リフォームしています。

なので、水周りも含めてすごく綺麗で、室内クリーニングだけでそのまま貸せそうな状態です。
家賃相場としては、敷地内に駐車場が無いので、7万円/月ぐらいでしょうか。


CA3A0087.JPGCA3A0088.JPG


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営業マンが強く薦めるのも分かる綺麗さです。
現状でも1000万円ぐらいで確実に売れそうな換金性の高い物件ですが、現状で表面利回りが約10%。

500万円ぐらいなら現金で買って、転売するなり資産として保有するなり、いろいろと考えられるのですが・・・・。

さすがにそこまでは無理そうな感じでした。
がっ・・・、400万円で買付けは入れてみましたわーい(嬉しい顔)

はっきり言って、通る可能性は1%ぐらいでしょう・・・。



posted by ゴン at 21:14 | Comment(12) | 収益物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする