2008.07.29

地元で２６戸の自主管理を始めて、もうすぐ２ヶ月になります。

当初は、「クレームで夜中とかにＴＥＬが掛かって来たらどうしよう」とか、「滞納家賃の回収は大変かな？」とか、、、いろいろと不安でした。

クレーム対応だけは、外部委託にしようかなと考えたぐらいでした。
（↑これを頼むぐらいであれば、５％払ってでも管理委託した方が良いのでしょうが、、、）


実際にやってみての感想ですが、今のところは全く問題なしです。

今までに緊急を要したクレームは、エアコン故障の１件だけで、それ以外はほとんど何もありません。

また、家賃滞納の催促も思いのほかうまくいっています。
入居者さんの方で家賃保証に加入してもらっている事も、私としては精神的に安心ですね。

日々の管理業務としては、
・週１〜２回の共用部清掃
・月１回の請求書発行
・毎月の家賃入金確認と滞納対応
・客付け依頼（空室時）

これぐらいしかありません。

「専業大家（脱サラリーマン大家）」の立場としては、ホントに楽です。
管理戸数が増えてくれば、管理委託もアリかなと思うのですが、今のところは必要性を全く感じていません。

まだ、修羅場を経験していないだけって事なのかもしれませんが、、（笑）
特に退去立会いはまだ未経験なので、少し不安ですね〜。

緊急性を要するトラブルとしては、水廻り（水漏れ）とガス（給湯器故障）が考えられるかなと思い、２４時間対応できる業者の連絡先だけは携帯に登録しております。

今後どんなトラブルに見舞われるのかわかりませんが、アパート経営を通じて、経済的生活基盤の安定を図りながら、自己実現＆世の中への社会貢献を行っていける立場になる事が私の理想です。

2008.08.24

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」ブログへようこそ！


私の法人は６／Ｅが始めての決算〆でした。
その決算書案が会計事務所からＦＡＸで送られてきました。

約▲３００万円の赤字決算です。

消費税還付を受けるために、あえて家賃収入は一切計上していないので、赤字は当然の結果なのですが、やっぱり改めて見ると気分的にはあまり良くないですね（笑）

以前から書いている事ですが、４６０万円の消費税相当額が還付される予定で、全額を不動産取得税の支払いに当てる予定です。

多分ですが、消費税還付額と取得税請求額はほぼ同額の予定で、消費税還付金はほとんど残らないと思います。

結果的に
「税金の支払いは税金の還付で制す」
って感じですね。

そして今回の決算書では、６月に２物件をそれぞれ別の金融機関からの融資で購入した事が分かる内容なので、決算書提出時に、その事がそれぞれの銀行にばれる事になります。

一応、「もう1物件を購入されたんですか！？」って聞かれたときの対策は準備しています。
決算書提出/説明時の銀行担当者の反応が見ものです。。（笑）

2008.08.25

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」ブログへようこそ！


昨日の続きでございます。
初めての法人決算を終えて（正確には税務署等への提出はまだなのですが・・）、素人ながら思った事が２つありました。

１つは、社用車の取扱いです。
私は２台の車を所有しているのですが、法人設立に当たって内１台を法人の業務車としました。

この車で、客付会社を回ったり、共用部の清掃に行ったりしています。

当然、「ゴン」個人名義の車なので、名義を法人名義に変更しなくては・・・って思ったのですが、

税理士の先生曰く、
「ゴン名義のままで良いですよ」

・・・だそうです。


会計処理上は、あくまで実態を見るので、車の名義が誰であるかは、ほとんど問われないそうです。

特に同族法人の場合は、帳簿上「ゴン」から法人へ車を貸し付けた形で処理すれば、今回のような場合、何の問題も無いそうです。

もちろん、法人名義に変えたほうがよりベターなのでしょうが、そういわれてしまうとわざわざ手間掛けてまで名義変更する必要もないなぁ〜と思いました。


もう１つは、税金対策の重要性です。

分かりやすくするために、仮に物件価格１０００万円、家賃収入１００万円／年、実収入（＝キャッシュフロー）５０万円/年の物件を購入した場合で考えてみたいと思います。
（以下の検討では、税金等は全て無視して単純モデルで考えたいと思います。）

この場合、表面利回りは１０％、実利回り（＝キャッシュフロー）は５％となります。

もちろん不動産投資で一番重視するところは、実利回り（＝キャッシュフロー）になりますよね。

この物件を購入後に、実利回り（＝キャッシュフロー）を増やす方法としては、「収入」を増やすか「新たな出費を伴わない経費（＝節税）」を増やすかの２つのみです。

つまり、仮に実利回り（＝キャッシュフロー）を６％にするには、収入を増やすか、新たな出費を伴わない経費を増やすかして、１０万円/年分のキャッシュフローを増やす（６０万円/年にする）事で達成できます。

どちらが楽か？
私は明らかに後者が楽と思うのです。

私もそうなのですが、一般的には、家賃アップや自動販売機等の新たな収入増だけを追求しがちです。

今回、法人決算処理の過程で、私は強く思ったのですが、新たな出費を伴わない経費（＝節税）を考える方が、キャッシュフローに対して即効性があってよっぽど楽だと思いました。

経費計上の処理方法１つを変えるだけで、実利回り（＝キャッシュフロー）が簡単に変わる事を身をもって実感しました。

個人でも法人でも言える事だと思うのですが、「収入アップ」と「税金対策（＝節税）」の両輪が機能する事で劇的にキャッシュフローが良くなるのでは・・・と思います。

ほんと、税金って非常に奥が深いです。
税理士先生の知識を借りながら、、、私もまだまだ勉強ですね。