2008.09.01

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」ブログへようこそ！


ある程度以上の事業規模が前提なのですが、、、
不動産賃貸業の節税方法は、法人を設立して給与としてもらうことが最も効果的だと思います。

法人を使った節税で効果がある順番としては、
�@法人で不動産所有
�A法人で不動産賃貸
�B法人で不動産管理

の順番かと思います。

当然、法人に不動産を所有させるのが最も節税効果が高く、賃貸物件を取得した場合の消費税の還付も受けられるのでこの形態を採用したいところですが、
私の場合、札幌マンションと長崎アパートは個人名義で購入しているので、一番節税効果が薄い�Bを採用しています。
（法人名義での購入物件はもちろん�@です）

個人所有の不動産を法人に所有させるには「売却」という形態をとらなければならないことがネックです。
法人に資産を売却する場合には「時価」によらなければ、各種の不利益がありますので、「時価」によって法人に売却するのですが、その際に個人に売却益が発生してしまうことがありますよね。

長期譲渡であれば、この売却益に対して２０％の所得税及び住民税がかかってしまうのが難点です。。。

これを回避するには、
�@建物を先に法人に所有させ、土地は個人からの賃貸としておく。
�A他に不動産の譲渡損失が発生した年度に法人に売却する。

という手法が考えられます。

私としては、個人所有の間に減価償却費を十分にとった上で、�@の方法を実施したいな〜と考えています。
建物は帳簿価格を「時価」として差し支えないので譲渡益がでないように法人に売却することができます。土地は個人から賃貸します。

その後、法人に利益が溜まってから、土地を個人から買い取ることを考えています。

しかし・・・こんな事を考えていると、、、
今後は所有物件の組み換え等も考えられるので、せっかく宅建主任者免状も取ったので、法人で宅建業の業者免許を申請しても良いかな〜と最近考えたりもしているのですが、、、
どうしようかな・・・

2008.09.09

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」ブログへようこそ！


私は、今年６月に法人名義で購入した大阪マンションと兵庫マンションの２６戸を自主管理しています。
（札幌と長崎は、遠隔地なのでもちろん管理会社にお願いしています）

自主管理を初めて約３ヶ月経ちますが、今のところデメリットはほとんど感じていません

そこで、私が今感じている自主管理のメリットを書き綴って見たいと思います。


�@管理委託費が掛からない
当たり前ですよね（笑）
家賃の５％前後を払わない事は、結構大きな節約になっています。

最初は、すごくびくびくしていました。。。
夜中に入居者さんから掛かって来たらどうしようとか・・・

でも実際に今まで入居者さんから掛かってきたクレームは昼間のたった２件。
平均すると１ヶ月に１回あるかどうかです。
仮に緊急の案件で掛かってきても、そこから業者に連絡（連絡先は確保しておく）すれば問題ないかな〜と考えています。
↑軽く考えすぎでしょうか・・・（＾＾；

�A収入が多くなる
レントロールに現れないような収入が結構頂けちゃいます

管理会社が通常、マージンとして取っている、事務更新手数料や家賃保証料の保証会社からのバックマージン、その他水道料金の差金（大家一括請求の場合）や火災保険事務手数料、車庫証明書発行手数料等が、全て直接家主（私の法人）の収入となってます。
これ、ちりも積もればで、、、結構いい金額になってます

�B定期的な建物チェック
共用部清掃を自ら行う事で、建物の劣化具合を定期的に確認できます。
特に蛍光灯の劣化には常に気を使っています。

�C経費がたくさん計上できる
自主管理することで、経費計上がなにかと多くなります。
キャッシュフロー上、結構効いている感じですね〜

ざっとこんな感想でございます。


よく言われる自主管理のデメリットである、入居者からのクレーム対応は、脱サラした私にとってはあまりデメリットでないかも知れないですね。

もう一つのデメリット、「入居者と大家が直接接触する」のはあまり良くない（管理会社をクッションとして入れた方が良い）という意見がよくありますよね〜。

私も出来ればそうした方がよいかな〜と思っています

で、このあたりの私の対策は明日書きたいと思います。

2008.09.10

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」ブログへようこそ！


昨日の続きで御座います。

↓昨日より転記
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もう一つのデメリット、「入居者と大家が直接接触する」のはあまり良くない（管理会社をクッションとして入れた方が良い）という意見がよくありますよね〜。

私も出来ればそうした方がよいかな〜と思っています

で、このあたりの私の対策は明日書きたいと思います。
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昨日の恵比寿のＩさんのコメントに答えがあります

と言うわけで、今日のブログは終わり・・・
閉店ガラガラ・・・


ってのも、なんだかさびしいので、私の具体的な実践方法をめげずに書きたいと思いま〜す♪


私の法人「○△×株式会社」は、私１人だけの法人となっています。
ですので従業員等は一切いない会社なのです。

同族の不動産管理法人なので、設立費用が安いＬＬＰ？とかの会社形態でも良かったのですが、「代表取締役」の肩書きがどうしても欲しくて、「株式会社」にしました。（笑）

兵庫マンションと大阪マンションの所有者は、当然「○△×株式会社」なので、光熱費等の契約や保証会社との代理店契約等は、全て「○△×株式会社、代表取締役ゴン」で契約・取引をさせて頂いております。

但し、入居者様には、「○△×株式会社」のＴＥＬ／Ｅメールアドレスと、担当者ゴンで携帯番号をお伝えしているのです。

先日、実際にあったクレームは「事務延滞手数料」についてでした。
当方の所有物件では、翌月分家賃を当月末払いでお願いしているのですが、翌月に入金が遅れた場合、「事務延滞手数料」として、１５７５円（税込）を一律強制徴収しています。
（一応、賃貸借契約書に明記しています。）

先日、事務延滞手数料を請求した入居者△△さんから、「まけて欲しい〜！」って怒り気味の連絡が私の携帯に入ってきました。

担当者ゴンとしては、△△さんの話を一通り聴いて（いろいろと言い訳をされていました^^;）、少し怒りが収まった所で、
「入居時の契約書に則ってご請求させていただいているので、ご理解ください」
と遠まわしにお願いしましたが、らちがあきませんでした。。。

そこで、「弊社の責任者と一度相談してみます」と言ってＴＥＬを切りました。

すぐに、担当者ゴンと代表取締役ゴンの二人で白熱した話し合いが持たれたようです、、、、な〜んてね（笑）

そして、１０分後ぐらいして△△さんにＴＥＬを掛けなおしました。そして、

「弊社の会社規約上、事務延滞手数料を減免する事は出来ません。しかし今回の場合、△△様のご意見は十分にご理解できる内容で、担当である私ゴンにも責任の一端がありますので、私が自費で全額負担させていただきます。そのかわり、今後、仮に家賃の延滞があった場合は、今回の事務延滞手数料分も含めて、一括でご請求させていただきますがよろしいですか？同意いただけるようでしたら、弊社と△△様で今回の件に関して「覚書」を締結させていただきます」

と回答しました。
もちろん私には責任が一切ありませんよ〜。（笑）
一応、担当者ゴンの立場として、入居者の立場に立ちつつ、しっかりと歯止めを掛けたつもりです。

入居者さんにとっては、「大家はどうせ儲けてるんだからちょっとぐらい負けて〜な」ってなりがちですが、会社からの雇われ担当者を演出して、入居者の味方に立っているとの立場を鮮明にする事で、結構、心を開いてくれる感じですね〜。


で、、結局今回の場合、最終的には、
「1575円をゴンさんが自己負担せなあかんって、、、、あんた冷たい会社に雇われてるな〜、。。。ええでええで！。今回は振り込んどいたるわ。ゴンさんも頑張りや〜」

って感じで終了しました

やっぱり見かけ上でもワンクッション入れる事は、何か入居者さんからクレーム等があった時に、入居者に対して物件担当者としての立場から、強くかつキッパリと物事が言える事は大きいメリットかな〜と思います。