ノンリコースローン

2008.05.16



札幌の2物件は、いずれもノンリコースローンで融資を受けています。

ノンリコースローンとは、原資の返済を家賃収入また不動産収入に限定しているため、融資対象の物件以外に債務の返済義務がありません。つまり、インカムゲインのキャシュフローを担保とした融資がノンリコースローンなのです。

従って、今までのアパートローンのように、他に担保や連帯保証人などは必要ありません。


私が札幌の物件を購入した2006年当時は、ノンリコースローンの適用もかなり緩めで、私の場合も諸費用込みのフルローンで融資を受けました。

一方、ノンリコースローンのデメリットとしては、借入時に借入額の1〜2%を保証料として一括で支払うか、金利に上乗せとなりますので、結果的に金利が通常のアパートローンより高いと言ったデメリットがあります。


ノンリコースローンについては賛否両論があると思います。

私も当時どうするかすごく悩みましたが、初めての不動産投資だったことから、保証料一括払いでノンリコースローンで融資を受けることにしました。


でもでも、、、、、
このノンリコース保証料についても火災保険や仲介手数料等の購入諸費用と同様に融資してもらったのです!

正真正銘の自己資金ゼロですね。


でもこれって銀行的に良いのでしょうか??

ノンリコースローンの保証料なのに、その保証料の支払いにノンリコースローンで融資するっておかしくないですか??

購入時からずっと疑問です。。。


でも、自己資金ゼロで買えたのだから私的には「ありがとう!」って感じなのですが、、、



posted by ゴン at 19:21 | Comment(4) | 融資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

銀行融資の基準

2008.05.24



最近、不動産に対する銀行融資は厳しくなったとよく言われます。
ファンド向けや会社員向けのフルローン案件等は特に厳しくなったと聞きます。


私自身も法人設立時、法人でも融資してもらえるか確認するために、7行ほど廻って確認致しました。

いずれの銀行も、個人属性では「決算書」、物件評価では「積算価格」と「収益還元評価」(一部銀行のみ)が特に重視されており、これは以前より変わっていないと思います。


今回廻った印象としては、「決算書」の中でも特に「自己資本比率」と「金融資産」が最近重視されているようです。


ある銀行では、融資基準の1つに「自己資本比率15%」と明記されていました。

つまり1億の物件価格で物件評価額も1億の場合、他に資産が全くないと仮定して、この物件だけで単純に考えると、8500万円が融資の上限(1500万円+諸費用が自己資金)となります。
(もちろんその他の融資基準でさらに減額の可能性もあるでしょう)

つまりこの銀行でフルーローンを得るためには、他に「資産」を持っていなければならない事になります。
逆に言えば、フルローンが付いている人は、それだけの「資産」を持っていることになるのです。


では、「資産」とは何か?

一般的には金融資産(預貯金・株)や不動産等を指すかと思います。
私も過去に融資を受けた時には、預貯金、株、財形の積立金、自宅の土地建物評価証明等の、所有している金融資産・不動産の一覧表を銀行に提出していました。


今回さらに、4棟目を銀行融資を受けて物件購入するために、「資産」をさらに膨らませて、銀行の印象を良くしたいと考えていました。

でも資産はいきなり増えません。(笑)

そこで、他に所有している物の中で「資産」とみなしてもらえないか無理やり考えた上で、事業計画書に添付して提出しました。

その中で、下記のものはかなり有効でしたので公開しておきます!


・将来満期で受け取る保険金
(養老保険等の貯蓄性の高い積立型保険)

・将来受け取るサラリーマン退職時の退職金
(退職金額は言い値でOK。嘘はいけませんよ(笑)。会社の規約まで銀行は調べませんので(笑))

・親の資産
(将来の法定相続人であれば、親の資産概要でアピールできます。もちろん実際にはあてにしませんが、、、)



退職金だけでも、見かけ上(申告上(笑))、数千万円の金融資産が増えます。

将来の収入も銀行によっては評価してくれますので、皆さんも融資打診の際には実践されてはいかがでしょうか。



タグ:銀行
posted by ゴン at 12:45 | Comment(4) | 融資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

全国銀行個人信用情報センター

2008.05.28



まだ兵庫マンションの融資結果がまだ出ません。
どうなることでしょうね〜。待つのみです。


ところで今回、2行からほぼ同時に融資を受けるべく頑張っています。

もちろんそれぞれの銀行には、別の銀行から融資を受けて物件購入することがバレてしまうと、ほぼ間違いなく融資は×になるでしょう。


銀行は、融資審査時、「個人情報」を情報機関に照会して、現在の借入金や過去の事故歴(ブラックリストに載っていないか等)を確認いたします。


銀行の場合は、「全国銀行個人信用情報センター」へ問い合わせることが多いと思います。


そこで、、、、ばれないようにするための裏技!を一部公開したいと思います。


多くの銀行は、毎月1回末日に1ヶ月間の新規貸出や事故情報をまとめて、「全国銀行個人信用情報センター」へデータを送ります。(一部の銀行は20日締めや25日締めです)

新たなデータを受け取った「全国銀行個人信用情報センター」は、月初めから打ち込みおよび登録作業に入ります。

しかし1ヶ月間分とはいえ、膨大なデータ量で、しかも大切な「個人情報」の登録であることから間違いは許されず、慎重に確認してから登録することになります。

だいたい、早くて1週間、データ数が多い月は2週間かかることもあります。


つまり、5月下旬に金消契約した借入金は6月上旬までばれない事になるのです。

仮に5月上旬に金消契約した場合は、一ヶ月ほどは借り入れた事実がわからないことになるのです。


こういったシステムを頭に入れておくと、2棟同時購入以外にも、いろいろな(笑)技を繰り出すことが可能となりますね。


ちなみに私はサラリーマンをやめるので、所属しているうちに2棟同時購入をしておきたいと画策しました。


ですので、普通の方は同時購入、、、、、、、あまりお勧めは致しません(笑)



タグ:信用情報
posted by ゴン at 18:00 | Comment(5) | 融資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

都市銀行 融資基準がまた厳しく

2008.06.26



今日、三○住○銀行の融資担当者とTELで少し話をしました。

その中で衝撃の話が、、、

三○住○銀行のアパートローン融資基準が、またまた厳しくなるようです。


昨年12月に突然、自己資金10%以上、年収1000万円以上、金融資産1000万円以上の条件が揃っていないと本部稟議(この場合、かなり融資審査が厳しい)となりましたが、今回の改定では、これにプラスして、融資対象地域が三大都市圏(首都圏・中部圏・関西圏)に絞られるようです。


地方都市の物件でたまにある、収益還元評価額や積算評価額が売値より高い物件であっても、融資対象とならない可能性が高いのです。


他行が同様に追随するのかは不明ですが、これでは、今後ますます地方の収益物件は下落していきそうですね。。。

私が所有する物件の中で、札幌地区は収益還元評価で、土地値が安くてフルローンが出やすい地域でしたので、この数年でかなりのファンドが進出して、今や需要に対して完全に供給過剰状態です。

三○住○銀行が、本当に札幌を融資対象としないとすると、今後一気に値崩れしそうな予感がします。
同様に、仙台や福岡等の地方政令指定都市あたりも、、、



タグ:融資基準
posted by ゴン at 00:30 | Comment(8) | 融資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする