自己資金ゼロ

2009.04.28

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」ブログへようこそ!


最近、人気ブログランキングから当方のブログへご訪問頂いた読者の皆様から、

「自己資金がほとんどありませんが、本当にフルローンで不動産投資できるんでしょうか?」
といったメール問合せを頂くことが多くなりました。

きっと、ブログのサブタイトルに
「資金ゼロからアパート・マンション経営(不動産投資)で築く金持ち父さんの道」
と入っているからなんでしょうね。
問合せ頂けるのは有り難いことですひらめき

ただ、属性や資産背景等、個々の背景が異なるので一概にはお答えできないです。
ましてや、他人様をご指導するほどのスキルは全く持ち合わせていませんわーい(嬉しい顔)

ちなみにゴンの場合、本当に資金ゼロから不動産投資をはじめました。
最初の融資が、諸費用を含めたオーバーローンだったのです。


@「現金等の金融資産はあるが、そのまま手元に残しておいてフルローンで融資を受けたい」
A「現金が全く無いので、とりあえずフルローンで融資を受けたい」


この2つの考え方、金融機関の見方が全く異なると思います。

融資ノウハウに関しては、溢れるぐらいの情報が出回っていますし、Aの場合でも融資する金融機関はあるのかもしれません。
が、不動産投資を始める第一歩として、家計から貯金をためられる体質になっていないと、結局、キャッシュフローも食い潰してしまう可能性が高いように思います。

ゴンの場合は、小学校の時に貰ったお年玉からずっと貯金に励んでおりました^^;
(↑いやな子供だったかも(笑))

家計の見直しによるスリム化と貯金がたまる体質。
投資資金を捻出する為の第一歩かもしれないですねわーい(嬉しい顔)



タグ:自己資金
posted by ゴン at 20:00 | Comment(17) | 融資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

レバレッジ投資

2009.05.06

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今日も予約投稿ですわーい(嬉しい顔)

私は現在、レバレッジを利かせまくりの状態です犬
インカムを基本としながら、確実なキャピタルを少しだけ混ぜつつ、自己資本比率を上げていけたら(最終的には繰上返済で完済出来たら)良いなぁ〜との思いがあります。

しかし一方で、国債増発によるインフレを想定して借金(特に固定金利)は保有しておいた方が良いのかも?とも考えたりします。

今の所は完済に向けて突き進んでいますが、結局のところ、どちらが正解なんでしょうか?
ゴンのレベルでは全く判断できませんが、常に情勢を見ながら臨機応変に判断、対応して行ければ良いですねひらめき

ところで最近、買い込んだアパートやマンションが、計算上儲かっているのか損しているのか分からないまま、「不動産投資は儲からない」と文句を言っている人をよく見かけます。

偉そうなコメントですいませんあせあせ(飛び散る汗)
もちろんゴンも儲かっていない一人の可能性がありますが・・・^^;

先日、確定投資利回り(IRR)から考えて、計算上明らかに損しているのに借入の拡大を代償にして資産を増やしている?(実際はそう錯覚している)地主様にお会いする機会がありました。

先ほどのお話しのように、土地神話時代のようなインフレだけを想定するなら良いのかもしれません。(借金≒将来の資産)

しかし、インフレが確実に来るとは限りませんよね。
デフレだってありえると思います。
この地主様も資産を少しずつ食い潰しながら生計を立てているように見えました。

できれば、インフレに頼らなくても正回転レバレッジによって長期間(最低借入期間中)プラスのキャッシュフローが得られるような収益物件を購入したいですねひらめき
(厳密には家賃下落率や入居率等の考慮も必要でしょう。)

レバレッジを効かせるのであれば、最低限下記のような指標の意味を理解した上でキャッシュフローのシュミレーション計算をしておきたい所です。
ゴンもウル覚えだったりして・・・(笑)

NOI (Net Operating Income)
NCF (Net Cash Flow )
IRR (Internal Rate of Return)
DSCR(Debt Service Coverage Ratio)
LTV (Loan To Value)
BER (Break−even Ratio)
FCR (Free and Clear Return)
CCR (Cash on Cash Return)


個人的には、FCRとCCRを一番重要視しています。
投資効率が判断できるステキな指標だと思いますわーい(嬉しい顔)



posted by ゴン at 19:00 | Comment(16) | 融資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

融資会議 in 奈良

2009.07.15

「脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち」ブログへようこそ!


にゃんこママさん、現在買付けを入れておられる収益物件があります。
金融機関に何行か当たられておられるようですが、日本政策金融公庫(旧国金)にも融資打診をしたいとの事で、現在、旧国金から融資を受けている私に問合わせがありました。

早速昨日、奈良でにゃんこパパ&ママさんと合流し打ちあわせ。。。の前に、ます同じ奈良にあるりょうさん戸建てを見学する事にしました。
物件でりょうさんと合流。
そしたらなんと!、ちょうど昨日入居申込みが入ったそうです!

私が幸運の神かも(爆)
・・・
すいません。。。
にゃんこママさんが女神なんでしょうねわーい(嬉しい顔)
無事に契約が完了すると良いですねひらめき

その後ファミレスに移動して、融資会議?に花が咲きました。
りょうさんは家庭の事情で先に帰られましたが、同じく旧国金から融資を受けられておられるりゅうさんと、奈良在住のルビア☆夫妻もファミレスに合流。
酒なしで日付が変わる寸前まで盛り上がっておりました。


民間金融機関の融資姿勢は景気に連動してコロコロと変わりますが、日本政策金融公庫は旧国金時代から不変。
むしろ銀行が貸し渋っている時に積極的に融資してくれます。
コツさえ掴めば、民間よりも借りやすい金融機関だと思います。

私も長崎アパート購入時に旧国金から融資を受けました。
下記のレポートが凄く参考になりますよ。

↓↓↓↓↓
「日本政策金融公庫 完全攻略レポート」

にゃんこパパさん&ママさん、融資承諾が得られると良いですねわーい(嬉しい顔)



posted by ゴン at 18:00 | Comment(16) | 融資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする