2008年の固定資産税

2008.05.11



今年も固定資産税・都市計画税の季節ですね。

札幌2物件だけで合計300万/年。
物件の資産価値が高いのは良いのですが、その分税金も高いです。。。

長崎は木造でかつ築19年なので10万円/年で済んでいます。


一気に払いたかったのですが、4棟目の自己資金を確保する為に一期分の80万円弱だけを払いました。
このほかに自宅分の固定資産税・都市計画税や2台分の自動車税も、、、

この季節は憂鬱ですね。。。


税金を払うのは国民の義務でしょうから、せめて支払った税金が世の中の役にたつ物に使われる事を期待しております。



タグ:固定資産税
posted by ゴン at 21:38 | Comment(2) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

退職前に会計事務所と打合せ

2008.05.26



今日は、顧問税理士と打ち合わせを行った。

まず、サラリーマンを5/Eに退職するにあたり、6月以降の社会保険の加入方法の打ち合わせした。

現在私は、法人より給与を一切もらっておらず、無給であるが、6月以降は私の法人で社会保険(健康保険+厚生年金)に加入する為に、給与を受け取る。

ちょうど法人で物件も所有することから、このあたりは問題ない。


私の給与額は、サラリーマン時代に比べてかなり低く設定したために、劇的に社会保険料負担額が下がりそうである。


これは本当にありがたいです!!


数年前の制度改定により、低所得者向け社会保険料がさらに減額となっており、この恩恵にあずかれそうです。。。

実際には個人所有物件よりの家賃収入があるので、法人からの給与額が少なくても、私生活にはまったく問題ないです。

しかし、、、打ち合わせしてて思ったのですが、サラリーマン時代には全ての税金がガラス張りで、いかにたくさんの税金を払っていたのかがよくわかりました。

会社形態にすることで、いろんな節税方法があるものです。

ただ、脱税は絶対にだめですよ(笑)。あくまでも合法的な節税を目指しましょう!!


あとは、消費税還付の打ち合わせを行いました。

売買契約書の内容を再度確認頂き、間違いなく還付が受けれる事を確認しました。

顧問税理士曰く「100%大丈夫です!」って事でした。
この顧問税理士さんは、過去に500件ほど消費税還付を申告して、税務署から1回も否認されたことがないそうです。

自信たっぷりでしたので、大丈夫なんでしょう。

ちなみに、還付を受けた消費税は、数ヵ月後に請求が来る取得税の支払いにあてる予定です。

今回の取得税は、2物件で450万円ほどありそうなので、還付金はちょうど消える予定です。。。


ちょっとさびしいですが仕方ないですね。



posted by ゴン at 15:38 | Comment(2) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

収益物件の購入経緯

2008.05.31



兵庫マンションの件ですが、結局昨日は銀行の最終結論が得られませんでした。
来週に吉報になることを祈って待ちたいと思います。


ところで私は関西在住なのですが、3棟目までは遠隔地(札幌・長崎)で購入しております。

もちろん当初から、関西圏でも探していたのですが、私の購入基準に引っかかる物件がまったく無くて(あったのかもしれないですが、仲介会社にまだ人脈が全く無かった・・・)、全国に範囲を広げて探しておりました。

その結果、札幌2棟と長崎に購入することになったのです^^;



ただ、闇雲に範囲を広げていたわけではなく、土地勘がある地域に限定しておりました。

さらに私が14年間勤めた会社は、あまりエンドユーザーに知名度はありませんが、一応全国に支店があります。
実は、そのネットワークと商材も一部利用して、物件運営をしております。
これは一番のメリットになっていて、非常に助かっております。


ですので遠隔地と言っても、結構うまく管理できているのでは・・・、と勝手に自負しております。



もうひとつ遠隔地に持つメリット。

それは、、、物件管理の為に泊りがけで行ける事です!!

もちろん物件管理が目的なので旅費は全額経費です。

関西の人間にとっては、北海道は四季を通じて最高ですね!

新鮮なとうもろこしや生ホッケ等々・・・
たまりません(笑)


長崎も「異国情緒」豊かで町並みが新鮮です。
また、管理委託をお願いしている管理会社の担当者が女性なのですが、、、非常に美しい方で気さくなのです!
なんでも相談できるので助かっております。

今回、4棟目にして初めて地元で購入できました。
会計上も非常にメリットがありそうなので良かったと思っております。



posted by ゴン at 22:23 | Comment(2) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

消費税還付のその後

2008.07.21



7/10に書いた「消費税還付に関する大失態」。


確定はしていませんが、何とかなりそうな目処が立ちました。ひらめき

ホントに良かったです。。。


いきさつについては、7/10のブログを参照していただきたいと思いますので、今日はその後の対応を中心に書きたいと思います。


兵庫マンションで新たに6月入居となった2戸分の6月分日割り家賃についてですが、結果的に頂かない形にする事が出来そうです。

賃貸借契約は2008/7/1〜(1年間)として、頂いていた6月分の日割り家賃は、7月以降の家賃に充当する形としました。

結局6月分家賃は、全く頂かない「フリーレント」のような形態としました。

これで6月分の非課税売上げ(家賃収入)は無しとなり、課税売上割合が100%となりますので、無事に予定消費税還付額を確保できそうです。


これで6月末の法人決算での消費税処理は、

・受取消費税額:自動販売機5万円×0.05=2500円
・支払消費税額:大阪+兵庫のマンション購入9200万円(建物相当)×0.05=460万円

2500円−460万円=▲459万7500円が還付金額となります。

実際には、他に細かい課税売上(受取消費税)がありますので、450万円程度が還付される予定です。

以前にも書きましたが、還付金は全額を「不動産取得税」の支払いに当てる予定です。

この「消費税還付」ですが、国税庁は、現行の法解釈上、全額控除を容認する姿勢をみせながらも、財務省と調整を図りながら消費税法の見直しを検討する姿勢を示しています。

平成19年度の税制改正では、一旦改正が検討されましたが、結局そのままとなって今に至っています。

しかし、いずれ改正されるのは目に見えているので、「消費税還付」を検討されている方は、早い目の検討をお勧めいたします。



タグ:消費税還付
posted by ゴン at 20:20 | Comment(4) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする