2015.01.28

最近の売収益物件。
数年前と比べると高くて検討できる物件が少ないですね。



そんな中、たまたまご縁があって入札案件に複数入札しています。


内１件は先日落札しました。

↓

2015.01.17　「落札しました」




先日、もう１件の入札結果が出ました。

まさかの１番手。
正直嬉しかったです。


その後、入札価格で売主様と合意。
売買契約に向けて進めていたのですが、まさかの横やりが。。。

入札価格からさらに１割増しでないと売らないと売主様が言い出しました。


正直、直前になってひっくり返されると残念です＾＾；



私の場合、今まで約２０％前後の高利回り物件を中心に購入してきました。

今回の入札物件は完全に資産性物件。

私には珍しく１桁の表面利回り。
もちろん、将来的な理由があっての入札価格でした。

当然、フルローンでは収支が合いませんので自己資金を投入予定です。


ここからさらに１割上乗せ。
価値のあるブランド立地ではありますが、、、熟慮が必要です。

投入できる自己資金を勘案して回答しようと思います。

2015.02.13

先日から検討していた入札物件。
一番手になったのですが、まさかの横やりが入り難航。


2015.01.28　「入札物件に横やり」



結局、入札価格から2回も値段が吊りあがりました。。。
結果、当初の入札価格から15％増し。

売主様、知人等にヒヤリングされて入札価格では安いと考えられたようです。
それでも十分安いと判断し、購入を即決しました。



これ以上時間をかけると、売主様側から他業者に情報が洩れかねません。
仮に漏れる事態になれば更なる上乗せは必至。大変なことになります。

仲介様と相談し、情報がクローズドである間に契約を急ぐことにしました。



京都市中心部に立地する平成築１棟物で価格もそれなりにかさみますので、当然融資を受ける予定ですが、上記理由でスピードを重視。

思い切ってローン特約無し、境界明示無し、瑕疵担保免責、現況渡しで売買契約を早々に終えました。


金融機関2行からは一応仮承認済みですが、融資条件を詰めている段階で本稟議と金消契約は行っていません。
当方にリスクはありますが、安く買える時には即断も必要と先行売買契約に踏み切りました。


今回の表面利回りは初の一桁。
もちろん短期的な収益改善策と中期的な新築計画を加味しての購入です。


粛々と引き渡し決済まで進むように段取りしていきたいと思います。

2015.02.14

京都マンション１号は、京都市中心部の田の字地区に立地。
商業地域31m高度地区で、容積700％は京都で一番高度利用できる場所です。

↓







2007年の京都市景観条例により京都市内は高さ規制が厳しくなっています。

高さ制限別面積構成比の資料を見ると、31m高度地区の土地はたった2.7％。
道路付けの関係で容積700％をフル活用できる土地は1％ないかも知れません。



京都マンション１号は容積をフルに活用できます。

しかし、表面利回りは8.5%。
当然フルローンは考えていません。

今までは地方中心に利回り20%前後で賃貸経営してきましたので、私にとっては異色の存在です。




それでも購入に至った理由。


�@立地
祇園祭「山鉾巡行」スタート地点に近く、古来から京都文化・経済の中心地

�A購入価格
土地の実勢価格程度で値下がりリスクがほとんどない（資産性が高い）

�B募集条件
敷金礼金で３か月、契約更新毎に１ヶ月分それぞれ受領できて、空いてもすぐ埋まる立地で実質利回りが高い
しっかりと室内リフォームをすることで家賃（利回り）アップが見込める

�C新築
現況の建物は容積未消化で約300％
将来、700%フル活用で新築すると今回の購入金額を含めても利回り10％以上の収支が見込める




特に�C新築用地としても見れる点について、新築シミュレーション表（収支計画書）を作成して各金融機関に提出したことで、過剰なリスクを嫌う金融機関との交渉がスムーズに。

融資の条件面で有利に働いています。


東京オリンピックの建築特需後に来るかもしれない建築業界閑散期に建て替えを想定しているため、今回の融資条件では将来の建て替え時に、借入金の返済違約金がかからないように交渉を進めています。

購入後は、既存建物で収益を上げつつ、将来の楽しみが一つ増えました。