2015.12.11

たまに良い物件があれば、入札をしますが、全く落札できないご時世。
物件価格の高騰を日々実感しています＾＾；


さらに所有物件の売却を検討したくなる市況です。




最近、新たな入札売物件に札を入れました。
今回はハードルがかなり高め。


・ＲＣ造１棟物
・４０戸全空き
・建物未登記



かなりの大規模物件。
とてもきれいな建物状態なのですが、諸般の事情で全空き状態。


さらに一番のネックは建物未登記でしょうか。




通常だと、銀行融資はほぼ無理。
未登記だと、抵当権設定が出来ないのが大きな理由です。


金融機関と交渉を重ねた結果、融資ＯＫで話が纏まったので札を入れました。
別の所有物件を担保に入れるわけでなく、該当入札物件自体の評価のみで融資を実行して頂きます。




未登記建物の場合、抵当権を付けるために下記の手順が必要。

『建物表題登記 → 建物保存登記 → 抵当権設定登記』



未登記建物に融資をして頂くためには、引き渡し決済（融資実行）後から抵当権設定登記が完了するまでの間、銀行にとって無担保状態になることが問題になります。


土地家屋調査士さんに建物表題登記をお願いし、完了してから建物保存登記・抵当権設定登記が完了するまで、数か月要する可能性があります。

この間の無担保状態をどう担保するかが融資可否の分かれ目。




金融機関担当者様と交渉を重ね、融資に道筋をつけました。

落札しないと続きはないですが、、、
融資スキームの奥深さを学べたように思います。



開札結果は来年１月。
楽しみに待ちたいと思います。

2016.01.12

現在、ある土地の一部でコンビニ誘致を検討しています。


場所は収益物件内の土地なのですが、無駄に広いため、さらなる土地有効活用を検討した結果、コンビニ用地として貸し出しを検討することに。


コンビニ等のロードサイド型店舗の土地活用では、リースバック方式による建物賃貸借契約と事業用定期借地契約があります。



�@リースバック方式

（1）テナントが、土地所有者に建物の建設資金（建設協力金）を預ける

（2）土地所有者は、建設協力金でテナント事業に合った建物を建てる

（3）土地所有者は、建物をテナントに一括賃貸
　　 テナントから毎月、賃料−建設協力金＝残額を受け取る

これが、リースバック方式です。



�A事業用定期借地

（1）その土地で事業を営みたいテナントへ土地を貸し付ける

（2）テナントは、事業形態に合った建物を自らの費用で建てる

（3）契約満了時、テナントは更地にして土地所有者に返却する




いずれの方法にもメリットデメリットがあります。


・リースバック方式は建物に課せられる固定資産税の負担が必要
・リースバック方式はテナントから賃料の減額を求められる可能性あり
・定期借地では土地が更地になって返ってくる
・テナントが早期撤退した場合でも、リースバック方式は建物が残る

等々




コンビニは出店も多いですが、撤退もかなり多いです。

検討している立地が繁盛する立地なのかどうかが選択の分かれ目ですね。



物件客付けの観点から考えると、敷地内へのコンビニ誘致はプラス。

各社の提案内容を見て、契約するか否か、また、どちらの方法にするかを総合的に判断して決めたいと思います。




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2016.01.15

昨年、入札していた物件。

↓

2015.12.11「未登記建物に入札」




開札がありました。
結果は、

・
・
・


落札していました。




最近は所有物件の売却が多かったので物件購入は約1年ぶり。

金融機関から融資を受ける予定です。
実質無借金経営とは一旦おさらば。



全空き４１戸。
客付け、気合入れないといけません。


売買契約に向けての準備や、未登記建物の表題登記打合わせなど。

粛々と準備を進めようと思います。