2016.12.17

札幌にきました。

ＬＣＣが出来て安い便だと関西から往復１万円少々で行ける時代。
思い立ったら即行動が出来る時代ですね。



今回の目的は不動産に関連する新規事業の市場調査。

所有物件の遊休地活用で経営コンサルタントの方にご同行頂きました。


この方は同じ関西出身。
今回、縁あって無償で市場調査を引き受けて頂きました。



雪降りしきる中、街をひたすら散策。

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時には車を降りて、スーパー店内を調査。
レジの稼働数や店内の様子から売上を予測されていました。



不動産投資家が行う近隣調査とは全く異なる街の調査方法。

氷点下１０度の屋外調査でしたが、
調査方法があまりに新鮮で、寒さも忘れるぐらい楽しかったです。




その後、居酒屋で図面を広げ、夜遅くまで情報交換。


食べかすばかりの写真ですが、、、

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他業界の方との情報交換は楽しいです。


新たな視点での発見があったり、逆に私が不動産賃貸事業者としての意見をコンサルタントの方に伝えたりすると、先方も新鮮だったようで、お互いに相乗効果のある楽しい機会になりました。



後日受け取る調査結果を楽しみに待ちたいです。

2016.12.24

北海道の大雪。今年は異常ですね。

札幌市は１２月としては５０年ぶりの降雪量だとか。
新千歳空港では３日連続で寝泊まりする人が出たりで大変そうです。




入居者様の車、きっと埋まっているんだろうな。。。

今朝になって、恐る恐る札幌の各所有物件を防犯カメラで確認。

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あれ？綺麗に除雪されている。。。

早朝に入って頂いたのかな？


７時、６時、５時。
逆廻し再生するもすでに除雪後。


朝３時。
除雪しているホイルローダ―を確認。

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物件所有者でもなかなかこんな時間に対応しないです。


定額料金のシーズン契約なのに雪が降れば都度対応。

以前からお世話になっている業者様ですが、
仕事に対する取り組み方がまさにプロ。ほんと頭が下がります。



今年はどこまで雪が降るんだろう、、、
先が思いやられますね。

2016.12.28

まさかの・・・、契約白紙解除となった札幌マンション５号。


2016.11.21　「まさかの・・・、契約白紙解除」




ウキウキの１棟貸しからガラガラ４１戸全空きへ逆戻り。。。

さすがに凹みました＾＾；



借入金の返済もすでにはじまっています。

他物件からのキャッシュフローで返済自体は全然問題ありませんが、札幌はこれから本格的な冬。

客付け募集にはかなり厳しい季節です。




ただ、クヨクヨしていても仕方ありません。

管理会社様と協力して出来ることは全て行ってきました。



本格的に賃貸募集をはじめたのが１０月。

物件が仲介さんに認知されはじめ、契約がはじまったのが１１月頃。

現在、２か月ちょい経過しました。

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全４１戸中、２７戸が決まりました。
空室残１４戸。


当初、来春までに満室を目標にしていましたが、かなり早いペース。
１月末〜２月上旬には満室になりそうな勢いです。


年齢構成は、１０・２０代７０％、３０代２０％、４０代以上１０％。
男女比は、女性８０％、男性２０％。


若い女性にかなりウケているのが嬉しいです＾＾



まずは、管理会社様の頑張りに感謝！

その上でその頑張りを差し引いても、、、
早く決まりすぎなので募集条件が良すぎたかもしれません。

一回満室にしてから、家賃を少し上げて行こうと思います。



・平成６年築の外断熱ＲＣ造
・土地路線価＋建物の積算評価、購入価格の約１５０％（１．５倍）
・満室時の借入金返済比率２８％


１棟貸しと比べ、入退去に関わる間接費（広告費や現状回復費）の発生はありますが、投資案件としてはかなり良い結果になったと思います。



あとは敷地内の未利用地がまだ約３００坪ほど残っています。

来年、活用方法を見つけて実行することで、１棟貸しより高収益になるように、気を抜かずにまい進していきたいと思います。