2016.01.23

先日より検討していたコンビニ誘致。


2016.01.12　「コンビニ誘致」



総合的に判断し、断念することになりました。

断念したというより、、、
コンビニ各社が消極的だった。という方が正解かな＾＾；



検討していた場所は、先日落札した未登記建物のある土地。

近々決済する予定で、札幌マンション５号になります。




敷地が約７００坪と無駄に広いので一部敷地でコンビニ誘致を検討。

各社比較しましたが、賃料の算出根拠は大変勉強になりました。



細かいことは書いたらきり無いですが、２０年間の事業用定期借地権で、だいたい、土地相場の１/２００ぐらいが、月額賃料だったでしょうか。


坪３０万円で３００坪の場合。
坪１５００円×３００坪＝４５万円/月が賃料。


租税公課から算出する方法もあるようですが、一等地や繁華街、かなりの郊外を除き、札幌市内では、だいたい１０００円〜１５００円/坪程度の賃料になるように思います。



角地で検討頂きましたが、各社、車の交通量が立地基準から考えて少なめなのがマイナスポイントだった様です。

賃料的に入居者駐車場を潰してまでコンビニ誘致するメリットは薄く、、、
誘致断念となりました。



現在は、未登記建物を含めた別の運用方法を模索中。

考えている間が一番楽しいですね＾＾




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2016.01.26

新たに購入を進めていた札幌マンション５号。
決済が無事完了しました。


平成物の１棟物ＲＣ造５階建て。
未登記建物、全空き４１世帯。


建物修繕も少々必要な状態。
現況、全空きで収入ゼロなので気合を入れて取り組まないと行けません。



今回の決済での支払いは、小切手による振り出しでした。


小切手イメージ

↓







当方、小切手決済は初体験。

金融機関で行わない売買決済は新鮮でした。




まずは建物の表題登記から。

着実に進めたいと思います。

2016.01.27

決済した札幌マンション５号。

未登記建物の登記準備を進めています。




まずは表題登記。

表示登記をおこなうことで登記簿が作られます。

↓







札幌の大家さんに素敵な土地家屋調査士さんをご紹介頂き、
申請準備を進めています。


ところが、いざ引き渡しを受けてみると、、、
建築当時の建築確認済証や検査済証などの書類が一切ない状態。


下記の中から、２つを取りそろえる必要がありそうです。


１.建築請負人の工事完了引渡証明書＋印鑑証明書
２.建築請負契約書＋工事代金領収書
３.固定資産税納付証明書又は固定資産税台帳登録事項証明書
４.敷地所有者の証明書
５.火災保険加入証書
６.電気ガス水道等の設備代金領収書




なかなかハードルが高いです。


融資を受けるために、保存登記と抵当権設定登記が必要。
土地家屋調査士さんに頑張って頂くしかないですね。