2018.08.31

札幌の店舗物件。

本日、無事引き渡し決済になりました。




今回は現金決済。


しかも月末で混んでた為、金融機関のブースを借りることが出来ず、

窓口の待合スペースで決済しました。



特に大きなトラブルもなく無事完了。

晴れて所有物件となりました。





決済後、まずはテナントのオーナーに面会。

和やかにまずはご挨拶から。




しかし、本番はここから。

賃貸借契約の継続を基本としながらも、まずは家賃交渉を行いました。



なぜなら、今までの家賃は明らかに割安。

近隣家賃相場をご説明し、当方希望の家賃条件を伝えました。



当方からは現行家賃の１．６５倍アップを提案。

２時間近く交渉した結果、現行家賃の１．３倍アップで決着しました。



テナントオーナー様も今までが激安だったのは理解していたようです。


だいぶ難航しましたが、、、なんとか合意出来て良かったです。



租税公課以外は全て賃借人様の負担。

建物修繕も賃借人様の負担なので、表面利回り≒実質利回りになりました。





そのあとは隣地所有者様にご挨拶。



本当は隣地を買い取りたいのですが、今回はご挨拶だけにしました。

少し（かなりかも）長期戦になりそうです。




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2018.10.04

８月末に購入した札幌店舗。

昭和３０年代築の木造２階建です。



地下鉄駅徒歩３分の商業地域であることから、

将来の新築用地としても加味し、購入することにしました。



現賃借人様とは、安かった家賃についても交渉し値上げで合意。



順調な船出ですが、唯一忘れていたのが火災保険への加入でした。

現金購入で１棟貸テナント物件だったこともあり、すっかり忘れてました。


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忘れること自体、良くないです＾＾；





慌てて９月に入ってから保険代理店に見積もりを依頼。

出てきた見積３社の中から、保険料や補償範囲を比較して１社に確定。



９月５日９時から、火災保険と地震保険に加入出来ました。





そして、北海道胆振東部地震が起こりました。


発生時間は９月６日３時７分。



地震保険に加入して、

２４時間経たないうちに被害にあいました。




幸い、賃借人様が営業ができないような建物被害ではありませんでしたが、

クラック等の建物被害が認められ、保険金を受け取りました。




地震保険への加入が、もし１日遅れていたら全く受け取れなかった保険金。


考えただけで身震いがします。



リスク管理。とても大事です。




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2019.03.31

昨年８月に購入した札幌店舗。

昭和３０年代築の木造２階建です。



地下鉄駅徒歩３分の商業地域であることから、

将来の新築用地としても加味し、購入することにしました。



現賃借人様とは、安かった家賃についても交渉し値上げで合意済み。



将来的に隣地も購入して新築したいので、

それまでしばらくは現賃借人様に借りて頂く予定です。




しかし、建物が昭和３０年代で床も傾いています。

外壁もヒビだらけ、、、










そこで、特殊な？賃貸借契約に。

「建物の構造部を含むすべての補修費用を賃借人様負担」としました。



昨年北海道を襲った台風２１号や胆振東部地震。

本物件も少し被害を受けましたが、賃借人様が全てDIYで補修されました。



当方の負担は租税公課のみなので表面利回り≒実質利回り。

修繕費不要で収支が毎期確定しているのがメリットです。




新築するまでの期間。

このまま安定して収益を生んでくれることを期待しています。




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