2018.12.15

収益物件価格の下落が鮮明に。

融資が厳しくなり、売れ残りも鮮明になっています。




最近になって、

待ってました、とばかり買付入れまくっています。



何本買い付け入れたかな〜。

数えてみると、ここ１ヶ月で２０本ぐらいは入れてました。



物件自体は５０件以上見てます。



結果は、、、連戦連敗。



買付希望価格は数年前の相場基準でかなりの強気指値になっています。

しかし、門前払いは少なかったです。


昨年までとは明らかに風向きが変わり、買主優位になってきたのを感じます。



特に融資が厳しい中、

『融資特約なし、現金決済可』は強力な武器です。


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そして、

ついに１棟の買付が通りました。



まだ詳細は書きませんが、

現金決済後、金融機関から全額バックファイナンスを受けます。



年末に契約予定。




ここ数年は、所有物件の売却ばかりでした。

中古物件は、約３年ぶりの購入になります。



今の下落相場が続くようなら、来年は勝負の年に。

是非、複数棟購入したいところです。




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2018.12.21

先日、約３年ぶりに購入することになった１棟物中古物件。

来週の売買契約に向けて仲介会社様と一緒に準備を進めています。










多くの仲介会社様は今週末での年内営業終了が多いと思いますが、

年内契約に向けて頑張って動いて頂いています。



しかし、、、

今の段階では詳細を書けないですが、色々と綱渡りです。



一言で言えば、売主様が「わがまま」で「ルーズ」。




わがままな部分は、

仲介会社様の方で顔色を見てなだめながら進めて頂いています^^;




「ルーズ」な部分では、

今回、売買金額合意後にプラスに働くことになりました。


なんと、売主様が掌握してなかった（忘れていた？）収入があることが判明。




実は、現地調査をした時、私はあると確信していましたが、

仲介担当者さんも気付いていないようだったので、

ないものとして売買金額の交渉を行い最終合意。



その後、仲介担当者に話して確認してもらい、その存在が明らかに。

最終的に、ルーズな性格が幸いし？売買金額はそのままでOKになりました。



仲介会社様より具体的な契約内容（収入金額）の照会をして頂きましたが、

個人情報をたてに現所有者様以外には開示を頂けません。



一方、現所有者（売主）様はめんどくさい、となかなか動いてくれないとか。



最悪、来週の売買契約時には詳細不明とし、

後日別紙でご説明頂くか、所有権移転後に当方で手続きを考えています。




しかし売主様、よく大家業が出来ているな〜と思います。

いや、、、出来てないから今回安く買わせて頂けるとも言えます。



まずは売買契約が無事に進みますように。。。

また何か出てこないか心配ですが、、、粛々と進めたいです。




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2018.12.26

売主様との綱渡りが続いていた新規購入物件。

無事に売買契約が完了しました。



引き渡しは1月に入ってから。



まだまだ細かい打ち合わせや調整が必要ですが、

万が一契約が流れても、最悪、違約金は頂ける状態になりました。



仲介担当者様も中々苦労されているようです^^;




本物件以外にも、

関西地区や札幌市の物件で、複数買い付け入れています。



しかし、関西地区は金融機関の数が多く、

大阪万博が決まった勢いもあるのか、指値が中々通りません。



今回買付が通って購入するのは、札幌市（札幌マンション7号）。




築20年少々のＲＣ造で、ファミリー物件。


先日書いた未確認収入があるので、

最終利回りは確定してませんが、約１４％ぐらいです。



共用部等の維持費も比較的安く、

家賃設定も地域最安値で値下がりリスクがほぼありません。


入退去の頻度が少ないおたふく物件だと思います。



最近の市場でこの利回りは中々ないので安く買えたかなと

個人的には満足してます。



引き渡しまでの間に、バックファイナンスの準備と、

共用部プチリニューアルの検討を進めて準備したいと思います。




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