2019.01.26

今月購入した札幌マンション７号。



先日も少し書きましたが、

空室が多いので共用部も含め、テコ入れを図っています。





あとこの物件を購入した理由の１つに、

家賃の値上げ交渉ができると考えたのがあります。



家賃と言いうか、

携帯基地局賃料の値上げ交渉です。



売買契約後、携帯大手基地局が１社でなく２社分あることが確定し、

家賃収入が増えましたが、もともと聞いていた１社の賃料も激安。



絶対に値上げできると考えていました。










基地局設備の使用面積が約５０平米。

屋上支柱が２本。



一般的に、同じ設備なら賃料は、ドコモ＞KDDI＞ソフトバンクです。

ただ、傾向であって諸条件で変わるので、絶対ではありませんが。



以前、関西大家の会で知り合った方に、

基地局候補地を探して交渉する代理店の方がおられます。



資料や写真を見て頂き、賃料相場を教えて頂きました。


また基地局を所有する大家仲間にも相場を聞きました。


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結果的に、

月４〜６万円ほど相場より安いことがわかりました。



今、携帯会社と少し強気に交渉を進めています。




もう１社の携帯会社とも名義変更手続きと同時に賃料交渉中。



代理店の裏情報と大家仲間の賃料生情報。

交渉では最強の武器です。




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2019.01.30

先日購入した札幌マンション７号。



たまたまですが、

プロパンガス会社から、供給切り替え提案が来ました。










現在供給している会社と今回の切り替え提案会社。

札幌市内で顧客の取り合いをしているとか。



ライバル会社が供給している現地を見て提案してきたのでしょうか。



・入居様の現在のガス料金値下げ

・水廻り水栓交換
・古い給湯器を交換
・室内暖房機交換



所有者にも入居者にもメリットがある提案書です。


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もちろん、現在供給しているプロパンガス会社にも競争してもらい、

比較検討する予定です。




ただ、両社ともホームページにガス料金が明示されており、

今回の提案会社が、基本料金と従量料金の両方で安いです。



設備貸与は家主にとって嬉しいですが、

入居者様のガス代が高いと退去の理由になります。



切替の方向が濃厚かなと思います。




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2019.02.05

先日購入した札幌マンション７号。

共用部に手を入れてます。




まずは、集合ポストをリニューアル。

公団型の古いタイプで見た目も良くありませんでした。

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マンション名変更に伴い館銘板も撤去。

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ポストは同じ場所に取り付け予定でしたが、

購入ポストの横幅が少し大きく、入りきりませんでした^^;



仕方なく、１列分のポストを横に設置。

新しい館銘板をポスト上に設置しました。

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物件の入居者様ターゲットや、対費用効果を考え、

ダイヤル錠タイプは採用しませんでした。



1台2200円なので全部変えても約35000円。

安いです。



プチ改修工事、もう少し続きます。




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