2020.01.16

昨年から地方を中心に下がってきた収益物件価格。



昨日、都内で地元投資家さんと情報交換させて頂きましたが、

都内でも少し下がった場所も見られるとかで、全国的な現象のようです。




最近も様々な物件に買い付けを入れて検討してきましたが、


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やっと今年初の物件購入が確定しました。



札幌市内にある中古１棟ＲＣ造。

きっと、この中に写ってるでしょう(笑)









登記事項証明書には、数年前まで無茶な融資をしてた金融機関の

抵当権が付いている案件。



今回、約５年前に現オーナーが所有権移転した売買金額の

約４０％で取引が成立しました。



現オーナーにとっては、約5年前の買値から約６割引したことに。。。

いくら約5年分のインカムがあったとしても大損だと思います。



急ぎなので今月末に現金決済で引き渡しを受け、

来月に取引銀行でバックファイナンスを受ける予定です。



積算価格の約７０％で購入しますので融資は問題なし。



ただ、資金繰りで全くリフォームされていない空室が数部屋あるので、

まずは早く原状回復工事をして繁忙期の募集に間に合わせたいです。




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2020.01.24

今月末に引き渡しを受けることが確定している１棟物。

引継ぎ等の準備を進めています。



札幌マンション９号になります。

関西在住なのに、、、また札幌の１棟物件^^;



もちろん京都、大阪の物件も検討しているのですが、

私の考える基準に合う物件がなかなかありません。



関西の金融機関には、

法定耐用年数を超えて融資する所が結構あります。



都銀を含めた全ての金融機関とお付き合いするために、

法定耐用年数以内の融資期間が基準の当方、今の大阪相場、中々厳しいです。



札幌マンション９号は、平成築の１棟ＲＣ造１８世帯。

利回りは２０．８％になります。



今、融資が厳しい市況であっても、

即売却益が出る価格で買えるのは運とタイミングが大きかったです。



今回の購入で、合計所有物件数は１１棟１９１室に。

１００室近く売却しましたが、また２００室に迫ってきました。




バックファイナンスを受ける融資諸条件も、現在、詰めの段階。

色々と面白い展開もあり、、、金消契約までが楽しみです。




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2020.01.31

先日より購入が確定していた札幌マンション９号。

無事、引き渡し決済が完了しました！



ＲＣ造５階建て、１８世帯。

今年購入の第１号です。



前所有者の高い購入金額では収支が合わず、困窮していたようで、

空室になっても全く原状回復工事が出来なかったとか。



そんな放置された空室が４室あります。









まずは、今回、管理会社を変更します。

（前所有者が使ってた管理会社は、、、、イマイチとの評判）



そして４室の原状回復工事をすぐに行って、

新しい管理会社様で賃貸募集できるようにしたいと思います。



あとはテナントも１室空いているので、家賃設定を再検討しての募集が必要。



前所有者のイメージが残るマンション名を変更するかも検討中です。



・エレベーターメンテナンスの見積と契約
・携帯基地局の名義変更


などなど、やることもりだくさんですが、、、

粛々と進めたいと思います。




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