2020.02.08

先月購入した札幌マンション９号。

エレベーターが付いています。



前所有者は竣工時からEV製造メーカーによるフルメンテ契約。

毎月結構なコストを掛けてメンテしておられました。



当方としては、EVメンテナンスがしっかりされてきた状態だと

わかるのでありがたいですが、現契約をそのまま引き継ぐかは別問題。



独立系３社と今のEVメーカーでPOG契約の相見積を取りました。

何言わずに取った見積もりは各社ほぼ横並び。。。



何も交渉しなければ大体これぐらいだよな、、、といった提示額でした。



札幌の大家さんに担当者を紹介をしてもらってここから価格交渉。

各社、提示額が少しずつ下がって行きました。


驚いたのはEVメーカーも対抗して提示額を下げてきたこと。



最終的な提示額は、メンテ費用だけならやっぱり独立系だけど、

少し費用を上乗せしたら安心のメーカーメンテでの依頼も可能な条件に。


費用差は毎月3000円。



しかもEVメーカーは毎月１回点検の提案ですが、

独立系は２か月に１回点検の提案。



これなら安心のメーカーメンテにするかなと考えています。



ちなみに、POG契約とは、

『パーツ・オイル・グリス契約』の略称。



言葉の通り、点検、注油、調整及び消耗部品は含まれますが、

機器や付属備品の修理・取替費用は別途請求になるものです。








機器の突発故障は保険で対応したいと考えてます。




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2020.02.11

先月末に決済した札幌マンション９号。

当日、残代金を納付し、現在、土地と建物の所有権移転登記中です。



しかし、家賃に関わる清算が全く終わっていません^^;



売主は破産し、破産管財人の弁護士が入っているのですが、

この弁護士が一癖も二癖もあります^^;









弁護士さんはクロでも依頼者のためならシロって主張するご職業。

一筋縄では行きません。



もちろん今回は物件売買なので邪魔まではされてませんが、

何かにつけて、法律論が前面に出てきて困ってます。



「慣習」とかは完全に無視。

法律家としては当然なんでしょうけど、、、何かと堅苦しいです＾＾；



今月家賃も破産管財人が委託した旧管理会社が入居者様から預かってますが、

どうも、当方の所有権移転登記が完了しないと受け取れないようです。



あと個人情報を盾に、過去の情報をあまり開示してくれません。



個人情報を守ることは当方も当然負うのですが、売買は事業譲渡なので、

事業で知り得た情報は開示頂くのが当たり前だと思うのですが。。。



良い弁護士先生もたくさん知っていますが、

たまにこんな偏屈な弁護士先生に当たっちゃうもんですね。



さっさと引継ぎを完了させてこれ以上長く関わりたくないです。




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2020.02.15

先日購入した札幌マンション９号。

売主は自己破産し、破産管財人の弁護士さんが入った物件でした。



破産した元所有者は、数年前、サンタメ業者から明らかに高値で購入。

数年で収支が回らなくなり、自己破産の道に。。。



購入した物件価格が明らかに高かったのが一番の原因。



ここまでは購入時までにわかっていた事なのですが、

購入後さらに衝撃の事実が明らかになりました。




この物件には、現在、空きテナントが１つあります。



近隣の沿道沿いには様々な業種の店舗があり、テナント空室ほぼありません。

しかしこの物件のテナントは数年間も空き状態。



念のため、当方はこのテナントが埋まらなくても良い価格で購入しました。

（埋まればラッキー的な感覚で）



購入後、新しい管理会社の下でテナント募集を開始したところ、

早速、仲介店から問い合わせ反応があったそうです。



『過去何度も申込したが、元管理会社に全て却下され困ってた』



はい？？？

騒音等の問題を理由に全ての申し込みを却下していたとか。



管理上で新たなトラブル要素はご免、という管理会社の身勝手な判断で、

家主には知らされないまま、申込を断り続けていたようです。



このテナント家賃は毎月２０万円以上が相場。



もし毎月２０万円以上余計に家賃が発生していれば、

旧所有者は破産しなくても良かった可能性があります。



それぐらいインパクトがある事実だと思います。



サンタメ業者経由の購入なので、旧所有者は現地確認や訪問をほぼぜず、

無関心経営だったのが破産の一番の原因だと思います。



しかし、旧管理会社のこの対応が破産の直接原因だったかもと思いました。



貸主は賃貸業に対して、直接的な責任を負う経営者。

他人任せ、丸投げ状態で上手くいく時代ではありません。



何事もそうですが、管理会社の責任を問い責め立てるより、

自分が経営者であるという自覚を忘れないようにすることが一番大事です。




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