退去前申込部屋だけど玉砕

2022.09.29



今週、1室が退去になりました。

ありがたいことに、退去前に仮申込が入っていました。



退去になった部屋の退去者様は入居期間約15年。

当然、全表面改装が必要だろうなと想定していました。




送られてきた退去写真を見て愕然。








IMG_6558.jpg





全表面改装どころか、設備交換も必要なのでは?と思わせる酷い状態。



こんな室内状態だと仮契約、流れそうですが、、、

なんと、正式契約になりました。



入居は11月から。

見積を待たず工事を先行開始しないと工期が間に合いません。



綺麗に改装して新しい入居者様をお迎えしようと思います。




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【1.札幌マンション1(A)号・2(B)号の最新記事】
posted by ゴン at 17:00 | Comment(0) | 1.札幌マンション1(A)号・2(B)号 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

空港で売買契約

2022.09.28



2022年9月28日は「一粒万倍日(いちりゅうまんばいび)」と

「大安」が重なる、縁起が良いとされる日です。



土地の決済を行いました。

決済場所は空港内のカフェ。



持ち回り契約だったのですが、郵送ではなく、

仲介さんが飛行機に乗って直接契約書類等を持ってきてくれました。



dcffcgvhbjk.jpg





売主様側に諸事情があり、引き渡しは来年春以降。

来年に向けてじっくり準備して行きたいと思います。




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posted by ゴン at 17:00 | Comment(2) | 33.札幌マンション13号 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

火災保険見直し完了

2022.09.27



10月から築古を中心に上がる火災保険料。

全物件の見直しを検討してきました。



最後まで残っていた2物件の再契約が完了しました。



築浅物件はあまり保険料変わらず、場合により安くもなり得ます。

しかし築古は確実に値上がりになりますね。



来月以降の火災保険契約から、

築古物件の事故に対してはリスクヘッジコストがかなり上がります。



リフォームコスト自体も値上がり傾向なので、今後は、

少々の利回り差なら修繕費が少ない築浅の方がメリット出そうですね。



せめてもの抵抗?で、

火災保険料の支払いはクレジット決済にしてマイル貯めようと思います。




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posted by ゴン at 15:00 | Comment(0) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

売買契約書の落とし穴

2022.09.25



不動産賃貸業をはじめてから今までに売買した不動産。

それなりの取引数になってきました。



不動産業を行っている方は売買が本業なので、

我々不動産賃貸業者とは取引数の桁が違うと思いますが^^




それでも不動産賃貸業も17年目になり、

過去を振り返ればそれなりの取引数になっています。



改めて思うのは、大手仲介ほど売買契約書の特約事項がモリモリで、

トラブルにならない様にリスクヘッジしているな、と思います。



あやふやなまま判子押したら、後でクレーム言えない内容も多々。



「買主は、〇〇について一切異議、苦情を申し出ません。」

的な特約内容を大手仲介を中心によく見かけます。



(仲介に責任が及ぶ)トラブルを回避している内容。



売買契約書や重要事項説明書は隅々までチェックが必須。

気になる文言は判子押すまでに徹底的に潰して解消しておきたいです。




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posted by ゴン at 17:00 | Comment(0) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

14年前の物件資料

2022.09.24



パソコンのファイル整理していたら、

当時、ご紹介頂いた物件資料がたくさん出てきました。



2008年にご紹介頂いた物件資料。




タイトルなし.png





1996年築なので当時、築12年RC造で利回り12%。



今なら、おおおおおおおっ!ってなりますが、

当時の札幌市内は、土地から購入して新築しても利回り10%が出せた時代。



当時、あまり魅力を感じない売り物件だったと思います。




2007年に収益物件を初めて購入してから、

購入検討したりご紹介頂いた物件資料はすべて保管しています。



当時の物件資料を見ると、、、

当時の自分に「何も悩まず買っておけ!」って言ってあげたいですね(笑)



14年前、今、こんな高い相場になってるなんて誰も予想できませんでした。



この先の未来、10年後20年後の相場なんて、

推定することは出来ますが、確証をもって予言することは誰にもできません。




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posted by ゴン at 17:00 | Comment(4) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする