メインバンクが変わって約1年

2022.09.23



当方の取引金融機関数。

銀行合併や低金利調達できる所に集約した結果、現在3行に。



都銀2行と地銀1行。



かなり減りましたが、1行当たりの取引融資金額が太いので、

各金融機関の担当者様とは密な情報交換が出来ています。



昨年、2行取引ある都銀間でメインバンクが入れ替わりました。

某1行の都銀から集中的に融資を受けた結果です。




もう1行の都銀は最近、収益不動産向け融資に消極的。



特にスルガ銀行の不正融資問題が明るみ出てから、その後、

この都銀でも不正融資が発覚して一気に消極的になりました。



担当者と情報交換すると、最近は別の分野に注力して営業してるとか。

「銀行員の感じが全くしない」と話されているのが印象的です。



上層部の経営方針で収益不動産向け融資にかなり消極的との事で、

本業の仕事をしていない感じになっているのかもしれません。



しかし、過去を振り返れば、融資スタンスは定期的に変わります。

今は消極的なスタンスでもずっと、ということはありえません。



この都銀様ともまた新規のお付き合いが出来ると期待して、

その時までお互いに辛抱ですね、と語り合っています。




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除排雪業者 やっと確定

2022.09.22



最後まで難航していた札幌マンション5号の除排雪業者選定。

やっと確定しました。



敷地が650坪もあり、昨年の大雪で、

昨年シーズン契約していた除排雪業者様は赤字で撤退されました。



昨年の除排雪業者様には値上げを許容しようと思っていたのですが、

金額以前に撤退したいということで。。。




こればっかりは仕方ないです。

昨年のような雪が降ったら仕事として合わないと判断したようです。




その後、大家仲間や付き合いのある建築会社、管理会社など

手当たり次第当たりましたが、どこも受けて頂けませんでした^^;



見積が出てきたところも(私にとっては)ありえない金額。。。

何社当たったかわかりません。








そんな中、本日、やっと引き受けて頂ける除排雪業者様が見つかりました。

札幌市内の少し離れた所有物件で毎年お世話になっている除排雪業者様。



少し離れていますが、ダメもとで聞いてみたところ、長年のお付き合い、

ということでこの物件も引き受けて頂けることになりました。



取次いでいただいた管理会社担当者様に感謝です。

これで除排雪のシーズン契約は全所有物件で完了。



安心して冬が迎えられます。




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posted by ゴン at 19:30 | Comment(0) | 24.札幌マンション5号 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

積算評価投資法も終焉か

2022.09.21



収益還元評価と積算評価の両方を満たす収益物件。

当方が金融機関対策もあって今まで好んで購入してきました。



当方が地元関西以外に札幌市を投資地域にしてきたのも、

政令指定都市の中で札幌市は積算が比較的出やすい地域だったからです。



しかし、ここ数年で札幌市の地価は急激に上昇。

積算評価が出ない物件が多くなってきました。



積算投資の最大の魅力は、都銀で低金利調達が出来ること。



収益還元評価だけで融資する金融機関もたくさんありますが、

金利は高くなりがちです。



昨日発表された基準地価。



全国の住宅地上昇率トップ100のうち、

90近くを北海道の都市がしめる異例の事態となりました



札幌での積算評価投資も終焉を迎えそうです。




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中国人 日本の不動産を爆買中

2022.09.20



コロナ禍以前、中国人観光客による爆買いが話題になりました。

今、水面下で中国人による爆買いが復活しています。



今回は日本の不動産



人民元を元手に日本の不動産を買う場合、

為替差益によって1年前に比べ20%以上もお得に買える状態です。



外国人にとって、今、日本の日本の不動産はバーゲンセール状況。



また日本の場合、外国人や非居住者だからといって、

購入時に税制面で不利になることはありません。



カナダやオーストラリアなどの諸外国の場合、

非居住者だと不動産取得税が2〜3割程度高くなるのが普通です。



日本では防衛上重要な場所でさえ、

何の規制もなく外国人を含め誰でも土地が買えます。



しかし、安全保障上あまりよろしくないですね。

何らかの規制、もしくは非住居者所有物件の増税は必要かなと思います。




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posted by ゴン at 17:00 | Comment(2) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

札幌の家賃が安いのは

2022.09.19



東京や大阪に比べ、札幌の家賃は全体的に安めです。



新築1LDKで比較した場合、立地よって大きく変わりますが、

乱暴にまとめれば、東京15万円、大阪10万円、札幌6万円くらい。



利便性は大きく違わないのに家賃が全然違います。

なぜなのか、あくまで個人的見解ですが考えてみました。



まずは空室率が高いこと。

札幌は投資マンションが毎年たくさん建ち、供給が多め。



比較的築浅でも空室率が高いです。



次に平均所得が低い事。

札幌市の平均所得は約300万円少々。



全国市町村ランキングでは350位以下です。

札幌は政令指定都市の規模なのにこの順位は異常に低いです。




最後に冬季の暖房費が高い事。

真冬のプロパンガス熱源だと毎月2万円になる事も普通です。



都市ガスや灯油でも毎月1万円は普通にありえます。



氷点下になかなかならない東京や大阪では、

考えられないくらいの光熱費負担が必要になります。




平均所得が低く冬季の暖房費も高い。

だから家賃が安めになっているのかもしれませんね。




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