もう数日で今年も終わりですね。
皆さんはどのような１年だったでしょうか。
私も最後、少しずつ振り返りでもしてみようと思います。
今月、日銀は金利をさらに0.25%上げて0.75%としました。
今年のトピックスの１つに金利上昇があります。
調達金利の上昇が明確になった１年でした。
一方の収益物件の利回りは全体的に維持か低下傾向。
新築利回りは5%台とかも普通になりましたね。
結果、イールドスプレッドが縮まり、
不動産投資は儲からなくなったと良く言われるようになりました。
でも思うんですよね。。。
私をはじめ多くのサラリーマン大家さんが誕生した2005~2010年頃。
当時は通販大家さんや高速投資法が一大ブームでしたが、
当時席巻した某都銀の物件（ストレス）評価法はシンプルでした。
↓
『融資金利：4%、収入：入居率の80%、経費：満室家賃の20％』
これでキャッシュフローがプラスになるなら融資OK。
つまり、満室家賃×0.8×0.8=64%の家賃収入で、
金利4%の借入分が返済できればOKといった考え方でした。
現在もこの方程式を守って投資している人は少ないのかな。
私はこの基準、今もベースにあります。
調達金利は1%台になってもストレス基準の4%にはまだまだ程遠く、
キャッシュフローがマイナスになる事は考えられません。
収入となる家賃相場も上がっていますからなおさら。
少し金利が上がったくらいで収支が心配になる不動産賃貸業なら、
事業として危険領域ではないかと思うのですがどうなんでしょうか。
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