「大人」の責務

2017.03.11



「大人」の責務。



言葉で書けば、なんかおおごとな感じがしますが、、、


「大人」は次世代を担う子供世代に対して、

「大人になったらこんな楽しいことがあるんだよ」

と見せる責務があると思います。




子供って大人をよく観察しています。


親でも親戚でもあかの他人でも。


目の前の「大人」はどんな人なのか。
どんな感情でいるのか。


子供はいろんな大人を、純粋かつ無意識に観察しています。




我々大人世代が高齢化し今の子供世代が担う社会になっても、希望の持てる明るい社会であってほしいですよね。




そのために、楽しく働いて子供世代に明るい未来を夢見させましょう。


楽しいこと・ワクワクを仕事に!


バトンを渡す側、大人の責務です。







あっ、
自己啓発風ブログですね。

あはあ^^;




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posted by ゴン at 22:47 | Comment(0) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

理論は机上の空論か?その4

2017.03.10



理論は机上の空論か?その3の続きです。



個別リスクは「理論」である程度予測可能ですが、市場リスクは完全に除去できないと書きました。



当方は当初、オーバーローンから賃貸業を開始。

当たり前ですが、B/S、P/Lとも悪い状態からスタートしました。




市場リスクを(少しでも)回避する方法。



まず1つ目に、借入金の固定金利化を積極的に活用しました。

金利上昇のリスクヘッジに有効だと思います。


特に起業当初は財務内容が脆弱で、ちょっとした市場変化で吹き飛びます。

物件売却時に違約金が掛かったり、変動金利と比べ金利が高くなる可能性もありますが、リスクに対する保険だと思えば安いものです。



2つ目に、資産の組み換え(売却)を積極的に組み合わせました。

今までに24物件を購入しました。
その内14物件を売却し、残り10物件を現在保有しています。



売却を組み合わせてきた結果、
2015年夏に実質無借金経営にまでなりました。


オーバーローンからはじめてちょうど10年。

ゼロから実質無借金にまでなれたことは自信になりました。



昨年、札幌マンション5号を借入購入したので実質無借金とは一旦おさらば。


ROE(自己資本利益率)の悪さが気になっていたので、今後はバランスを取りながら(債務償還年数を見ながら)レバレッジをもう少し利かせたいな、と考えています。



3つ目に自己資本比率にこだわりました。

物件を買い続けると自己資本比率は下がります。

創業期は仕方ないことですが、ある程度物件数が増えてくると、自己資本比率にこだわることがリスクヘッジにつながると思います。


先ほど書いた「売却」を組み合わせると、自己資本比率は大きく改善します。



この辺は個々の投資家によって考え方(経営方針)が異なりますが、当方はこれ以上の規模拡大よりも、現在の自己資本比率30%をできるだけ早く50%にしたいな、と考えてます。



++++++



理論は机上の空論か?

その4まで素人が思うまま書きました^^;
(改めて読み返せば、、、支離滅裂的な内容も多々ありますね、、^^;)



理論は道具として十分使えるレベルと経験上も断言できます。




しかし、、、不動産のリスクマネジメントは、学術的にも実務的にもまだまだ研究や検討がなされ、試行錯誤の段階です。


現在よく使われるDCF法。
2000年頃から日本で使われるようになりました。


まだ20年もたってないんです。



立ち止まらない。学習を怠らない。

その上で、個々の賃貸事業者がそれぞれの信念を持ってリスクマネジメントすることが一番重要かなと思います。




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posted by ゴン at 19:30 | Comment(4) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

理論は机上の空論か?その3

2017.03.09



理論は机上の空論か?その2の続きです。




・サラリーマンでは一生返せないような借金を怖いと思わなかったのか


一言で書けば、、、
当時「全く怖いと思わなかった」と断言できます。




2006年3月に最初の物件を購入したわけですが、2005年夏頃から不動産投資の世界を知り、興味を持ち学習していました。


・書店に並ぶ不動産投資関連書籍をほぼ全て読破
・宅地建物取引主任者を独学で勉強し免許取得
・エクセルで独自シミュレーションソフトを制作




ネットに出ている売物件を片っ端からシミュレーションソフトで評価。

シミュレーション上、購入基準に合致する物件の現地調査を繰り返しました。

当時、100件中5件ぐらい検討の土俵に乗る感じだったと思います。




理系人間のメリットかデメリットか。。。


数字が全て!とまでは言いませんが、借金に対する恐怖はこのシミュレーションによるトライ&エラー+現地調査の繰り返しで、当方の心の中から完全に取り払われていました。



購入することになった物件はシミュレーション上、かなり優秀な部類。

当時、全く不安なく購入に至りました。




もう一つ、借金が気にならなかった大きな理由。

それは、ノンリコースローンを受けられたことです。


ノンリコースローンとは、借り手は債務全額の返済責任を負わず、融資を受けた物件(責任財産)からのキャッシュフローのみを返済原資とすることで、その範囲を超えて返済義務を負わない融資のこと。

責任財産限定型ローンと呼ばれるものです。



今ではほぼ死語!?ですが、当時は数行の金融機関で取り扱っていました。



「最悪、物件を返却すれば借金は残らない」

安易といえば安易な考えですが、心の支えになったのは事実です。
(そもそも失敗するとは毛頭思ってませんでしたが、、、^^;)



シミュレーションが融資を受けるための強力な武器になった事はその2に書いた通りですが、ノンリコースオーバーローンを受けられたのも「理論」がプラスに働いた結果だったと思います。。



++++++



理論は机上の空論か?


理論(シミュレーション)は、融資を受けるため道具として有効であり、心の不安を取り去る(マインドコントロール)上でも有効と言えます。




実際に不動産賃貸業に取り組んでから10年経過。

理論は融資だけでなく、経営上も机上の空論ではない!と強く断言できます。



ただし、重要なのは定期的なフォローアップ。

シミュレーションと実際の経営した数値との差異(振れ幅やバラつき)を考察し原因を突き止め、シミュレーションを常にアップデートさせたり、経営でも具体的に対策することが経営の安定化につながります。



各所有物件の個別リスクは「理論」である程度数値化が可能と言えます。


管理コスト、人口減少(空室率、家賃下落)などはリスクでないことは昨日書いた通りです。





ただし、、、市場リスクは完全に除去できません


(想定以上の)金利上昇や税制改正(国のルール変更)などが該当します。




そこで、実際に不動産賃貸業を始めてから考えたことは何か。



その4で書きたいと思います。

(ほぼ自分の回想録みたいな内容になってますね、、、^^;)




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posted by ゴン at 18:45 | Comment(2) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする