資本的支出と修繕費

2017.04.08



その投資(改修工事)は「資本的支出」なのか「修繕費」なのか。

不動産賃貸業をしていると必ずぶち当たるテーマですね。



税務調査でも重要確認項目と良く聞きます。




「築古物件を購入し、減価償却費で節税」
「さらに大規模改修工事で修繕費を計上して節税」




購入価格に占める建物割合が高くなれば、
その減価償却費は、築古物件の大きなメリットになりますね。



ただし、、、修繕費については注意が必要です。



「ボロ物件を購入し、大規模改修して賃貸物件に再生」


最近流行りの事業形態ですが、貸し出すための再生費用は、一般的に修繕費に該当する項目でも資本的支出となり資産計上が必要になります。



税務調査で指摘された、という大家さん、何人か存じ上げています。



その根拠は、古い通達。




自己の使用に供するために他から購入した固定資産について支出したもの又は現に使用していなかった固定資産について新たに使用するために支出するものは、修繕費とはならない。

(昭和25旧基通ニ三五)





この通達、時間軸が曖昧なんですよね、、、、



当期の節税目的ならできるだけ修繕費に、銀行融資を受けやすくするための見栄えの良い決算書が主目的ならできるだけ資本的支出にしたいところ。


いずれにしても説明ができる適法な税務処理を心掛けたいです。



念のため書いておきます。
当方は専門家ではありませんので、詳細はご確認くださいね。




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posted by ゴン at 19:43 | Comment(0) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

世界の不動産バブル国

2017.04.07



世界の不動産バブル国という記事を読みました。

日本の不動産を仲介様が売るときの口説き文句で使えそうな記事です^^;



世界の「不動産バブル国」トップ10 意外に日本って割安?
ZUU online 4/6(木)配信



魅力的な市場には資金が殺到するのが自然の理で、それに伴って価格の上昇が顕著になれば、さらに追随する投資家が出てくることで相場が過熱しがちといえます。

そして、とても理屈では正当化できないような価格に達してしまう現象、それがいわゆるバブルです。


80年代末の日本や2007年頃の米国など、世界のあちこちで不動産市場においてもバブルが発生してきました。

ひょっとしたら、現時点においても世界のいずれかの国では、不動産市場でバブルの域に達しそうな熱狂が繰り広げられているのではないでしょうか。


そこで、不動産投資で期待できる利回りの水準をもとにバブル度の高い国をランキングしてみました。

資金流入が顕著で不動産価格が高騰すると、その裏返しで利回りは低くなるからです。


つまり、最も利回りの低い国こそ、バブルの可能性が高いのではないかという推論です。

判定には、フィリピンの不動産調査会社であるglobal property guidedの資料に出ていた87カ国の表面利回り(不動産の賃料÷購入価格)を用いました。

以下、第10位から順に結果を見ていきましょう。



■第10位 イギリス 不動産投資利回り 3.21%

Brexit(EU離脱)が決定してから資金流入が細っている模様ですが、世界有数の大都市でグローバルな金融センターであるロンドンを中心に不動産投資が活発化し、物件価格も賃料とも著しい上昇を示してきました。



■第9位 フランス 不動産投資利回り 2.89%

実はフランスでは、法律によって賃料の上限が定められています。そのため、物件価格の上昇を賃料の値上げでカバーすることには限界があり、利回りの低下を余儀なくされます。その一方で、テロ事件の頻発にもかかわらず、パリを中心に不動産市場への資金流入が続いているのが現状です。



■第8位 ヴァージン諸島 不動産投資利回り 2.85%

代表的なタックスヘイブンで、税負担を軽くしたい先進国の企業や、国内の資本規制が厳格な中国企業などがこの地に籍を置くケースが相次いでいるようです。こうしてオフィス需要が急増していることから、その相場も高騰して利回りの低下が目立っています。



■第7位 シンガポール 不動産投資利回り 2.83%

相続税がかからないことから、世界の富豪の移住が進んでいます。不動産取引にかかるコストも低いことから、2009年頃から投資用物件の売買も活発化してきました。足元ではいくらか過熱感が薄れたとはいえ、高止まりしているのが現状です。



■第6位 香港 不動産表面利回り 2.82%

第7位のシンガポールとともに上昇が顕著だったのが、香港の不動産市場です。しかも、シンガポールはここ5〜6年は頭打ち気味になっているのに対し、香港ではいっそうの高騰を記録しています。ようやく2015年後半から下落に転じたものの、最も上昇が緩やかだった住宅価格でさえ、依然として2009年の2倍超の水準を保っています。



■第5位 中国 不動産投資利回り 2.66%

かねてから識者の多くが指摘してきたように、中国の不動産市場はバブルの様相を呈しています。特に沿岸部はその傾向が顕著で、中国政府は市場の過熱抑制策を進めてきました。そして、足元では価格の上昇が鈍化しているとの見解を同国政府は示していますが、それは果たして本当なのでしょうか。また、不動産税の導入も準備しているともいわれています。



■第4位 イスラエル 不動産投資利回り 2.28%

中東におけるテクノロジー大国で、首都のテルアビブに国の人口の約4割が集中しています。住宅購入の優遇策の刺激が強すぎたのか、あまりにも価格の高騰が進んで国民の不満が募り、大規模なデモまで発生しました。



■第3位 インド 不動産投資利回り 2.22%

今やインドでは100万人以上の人口を抱える大都市が40を超えており、今後もさらに増えていく見通しです。また、中間所得層の増加も顕著となっています。こうした背景から、同国の不動産市場は今まで以上に急ピッチで規模が拡大していくものと見られています。



■第2位 オーストリア 不動産投資利回り2.18%

リーマンショックや南欧諸国の財政悪化問題を踏まえてECB(欧州中央銀行)の金融緩和策(低金利政策含む)を進めてきたことで住宅ローンを組みやすくなったため、オーストリアでは首都のウイーンを中心に不動産価格の急騰が顕在化してきました。2007〜2013年上昇率は4割近くに達し、ユーロ圏内でも突出した高騰ぶりです。



■第1位 台湾 不動産投資利回り 1.57%

2002年に中国人による投資に関する規制を撤廃したことから、台湾の不動産市場へ一気に資金が押し寄せたうえ、人口密度が日本の約2倍という国土事情もあって、異常なまでに価格が急騰しました。2013年頃から台北市や新北市の住宅価格は横ばいに転じてきたものの、それでも相変わらず他国と比べても非常に割高感が募っているようです。




さて、みなさまがイメージされていたとおりの順位だったでしょうか。

ちなみに日本の利回りは5.02%で、42位にとどまっていました。

オリンピックの開催決定を機に首都圏の不動産価格が急上昇し、もはや利回り的な魅力は薄れたとの声も聞こえてきましたが、グローバルに見渡してみれば、まだ序の口だと言えるかもしれません。

しかも、首都圏の中でも少なからず温度差がある様子で、しっかりと吟味すればまだまだそれなりの利回りを見込める不動産投資を実践できるのではないでしょうか。






この記事だけ読んだら、、、
日本の不動産はまだまだ安い!!!ってなりそうですよね^^;


経済の背景が異なると思うのですが、、、




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posted by ゴン at 21:00 | Comment(0) | 脱サラ大家日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

所有物件の組み換えが進むか

2017.04.06



先月末、金融機関から話が舞い込んだ「物件売ってほしい」話。

結局、3月は話がまとまりませんでした。


2017.03.22 「金融機関からの売り込み」




金融機関がいくら積極的でも、、、
肝心の購入希望者が気に入らないと話が進みませんね^^;






せっかくなので、4月に入ってもそのまま金融機関に情報を預けていました。


そしたら、、、
金融機関が紹介した別の方が物件を気にいって頂き買付を受領。

価格でも合意しました。



++++++


別所有物件の話ですが、近い将来売却する(長期保有しない)計画です。

参考までにある業者様に売却査定を出していました。



出てきた査定額は思いのほか高価格。

この金額なら売っても良いかなと思える金額でした。



その旨伝えると、その後、こちらも買付頂きました。

こちらは融資が確定していませんが、某金融機関評価額での買付。



(買主様が見つかれば)成約する可能性は高そうです。




2物件売却の同時進行。

更なる筋肉質経営なるか。



まだまだ紆余曲折ありそうですが楽しみが増えました。




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posted by ゴン at 21:30 | Comment(0) | 4.大阪マンション1号 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする