一昨年から始まった日銀の利上げ局面。
今年、あと数回利上げすると予想する専門家が多いです。
利上げは固定負債が多い不動産賃貸業にとって逆風ですが、
家賃を上げられる物件とそうでない物件の収支格差が広がりそう。
金利上昇分を家賃で回収することを考えた場合、
物件利回りのインパクトは意外と大きいです。
【例：1億円の物件、借入8,000万円、期間20年の場合】
金利1.0%の時 ： 年間の利息支払いは約 80万円（初期）
金利1.5%の時 ： 年間の利息支払いは約 120万円（初期）
差額 ： 年間で 40万円 の利息負担増
上記の仮定条件（金利が0.5%あがった）場合、
年間40万円を家賃収入で補えばいいことになります。
①利回り12%、年間の家賃収入が1200万円の場合
→3.3%（40万円 ÷ 1200万円）の値上げで金利上昇分を吸収できる計算。
②利回り8%、年間の家賃収入が800万円の場合
→5%（40万円 ÷ 800万円）の値上げで金利上昇分を吸収できる計算。
③利回り5%、年間の家賃収入が500万円の場合
→8%（40万円 ÷ 500万円）の値上げで金利上昇分を吸収できる計算。
都市低利回りは家賃上げやすいけど利上げ分確保するには上げ幅が必要。
郊外高利回りは家賃上げにくいけど少しの家賃値上げで確保可能。
そんな結論が見えてきます。
いずれにしても家賃が上げられない物件は今後益々厳しくなりますね。
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