2016.03.15

札幌マンション５号。

現金決済後、後付け融資を金融機関に依頼していました。
建物保存登記完了後、無事融資を受けました。


保存登記と抵当権設定登記が完了すれば登記関連は終了します。




先日から進めている法人への一棟貸し。


賃貸借契約書のリーガルチェックも終わり、詳細をつめている段階。
桜が咲く季節には賃貸借契約を交わす予定です。



今年も綺麗な桜にお目に掛かりたいですね。











契約が終われば、夏頃の引き渡しを目指して大規模改修工事に入ります。

また新しいチャレンジができそうです。




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2016.03.25

法人様と交渉を進めていた札幌マンション５号の一棟貸し。


交渉開始から紆余曲折。
結果、約２か月かかりましたが、無事、一棟貸し契約の締結を完了しました。




建物内部の改修や設備補修は全て借主様負担の現況渡し。
当方は建物外観等の躯体部分のみ、責任を負う契約内容になりました。


消防設備点検やエレベーターメンテナンス費、水道光熱費、敷地内除雪費など、日常管理のほぼ全てが借主様負担。

当方は租税公課のみを負担します。



今回の一棟貸し契約で、表面利回りは約１３％に。
貸主側の維持管理項目がないため、遠隔地物件ですが管理会社を入れる必要もなくなりました。


客付広告費もないので実質利回りはほぼ表面利回りに近いと思います。




敷地約７００坪の土地に建坪約４５０のＲＣ造。
容積２００％の敷地なのに１/３しか容積食ってません。


これで利回り１３％ならなかなか優秀だと思います。




関西は桜の開花宣言も出ているのに、札幌は連日の雪。

↓







美味しいもの食べて打ち合わせ頑張ろうと思います＾＾

2016.04.07

札幌マンション５号で進めている大規模修繕。

一棟借り頂いた法人様への引き渡し条件としてエレベーター増設があります。



現在、設計検討を進めているのですが、、、
思いのほか難航しています。


新築であれば、最初から建物に組み込んで構造計算するのであまり問題になりませんが、既築建物に増設する場合は、何かと手間がかかります。


エレベーター（昇降機）設置には確認申請が必要で、既築ＲＣ建物にも開口等の改造を加えることから申請が必要です。


低コスト・短工期の独立型昇降路付エレベーター（ＢＬ認定品）も検討しましたが、雪国への設置を前提としておらず、導入は難しい状況。



独立型昇降路付エレベーター（イメージ）

↓


　　




地盤が思いのほか緩く、基礎工事もそれなりに掛かりそうです。
現在の見積もり額は、1棟物収益物件が買えそうな価格＾＾；


長期一棟借り上げの条件なので仕方ないです。


コストを下げる方策を検討しつつ、
設備として建物に残るので前向きに捉えたいと思います。